マンションやアパートの取り壊しを理由に立ち退きを求められても、普通借家契約の借主は、通知を受けただけで直ちに退去しなければならないわけではありません。貸主には更新拒絶・解約申入れの手続と正当事由が必要であり、建物の危険性、取り壊し後の土地利用、借主が住み続ける必要性、立退料の申出などが総合的に判断されます。
一方で、建物が実際に危険な状態なら、交渉のために無理に居住を続けることが安全とは限りません。安全確保と補償条件を分け、通知書、賃貸借契約書、耐震診断や解体計画、代替住居の見積りを確認することが重要です。
- 普通借家では取り壊し通知だけで契約は終了しない
- 築年数だけでなく耐震診断・修繕比較・解体計画を確認する
- 立退料に法定の定額相場はなく、移転費用を積み上げる
- 鍵交換や荷物搬出による強制退去には応じず、法的手続を確認する
- 立退料の支払、敷金返還、原状回復、鍵返却を合意書で定める
坂尾陽弁護士
2009年 京都大学法学部卒業
2011年 京都大学法科大学院修了
2011年 司法試験合格
2012年～2016年 森・濱田松本法律事務所所属
2016年～ アイシア法律事務所開業
Contents
取り壊しの立ち退きで最初に確認する3つの分岐
同じ「マンション取り壊し」でも、借主の立場、契約の種類、解体後の計画によって法的な出発点が変わります。金額の話を始める前に、次の分岐を確認してください。
賃貸の借主か分譲マンションの区分所有者か
この記事の主な対象は、賃貸マンション・アパートの部屋を借りている方です。分譲マンションの区分所有者は、自分の住戸を所有しているため、賃貸借契約の立退料ではなく、建替え決議、敷地売却、売渡請求、売買代金など別の制度が問題になります。
分譲マンションの一室を第三者から借りている場合は、区分所有者ではなく賃借人として、賃貸借契約の終了と立退料を検討します。
取り壊しだけか建て替えまで決まっているか
取り壊し後に新しいマンションを建築する具体的な計画があり、設計、資金、工程、再入居条件などが問題になる場合は「建て替え」の側面が強くなります。詳しくは、マンション建て替えの立ち退き料と交渉ポイントをご覧ください。
これに対し、解体後は更地にする、売却する、駐車場にする、土地を返還するなど、新しい建物への再入居が予定されていない場面では、解体の必要性、明渡期限、転居費用、原状回復免除を中心に条件を整理します。
普通借家か定期借家か
普通借家では、貸主が期間満了による更新拒絶や期間の定めのない契約の解約申入れをするために正当事由が必要です。定期借家は、法律上の要件を満たしていれば期間満了により終了しますが、契約書に「定期」と書かれているだけでは足りません。書面契約、事前説明、期間、終了通知を確認する必要があります。
賃料滞納や重大な契約違反を理由とする解除と、貸主都合の取り壊しを理由とする更新拒絶・解約申入れは別です。通知書に複数の理由が書かれている場合は、どの終了原因が主張されているかを分けて確認してください。
普通借家は取り壊し通知だけでは終了しない
期間の定めがある普通借家では、貸主が期間満了の1年前から6か月前までの間に更新拒絶を通知し、正当事由を備える必要があります。期間の定めがない普通借家では、解約申入れから6か月が経過することに加え、正当事由が必要です。
したがって、「6か月前に通知した」「解体日が決まった」と説明されただけで、普通借家の契約が当然に終了するわけではありません。正当事由の判断要素と立退料による補完の仕組みは、借地借家法の正当事由とは何かで詳しく解説しています。
取り壊し理由は正当事由の重要な判断材料になる
建物に倒壊のおそれがあり、補強工事が現実的でなく、解体計画も具体化している場合は、貸主側の必要性が強く評価されることがあります。ただし、取り壊しを予定しているという事情だけで結論が決まるのではありません。
借主の居住年数、年齢、家族構成、通院・介護・通学、現賃料、同等物件の有無、保証人や審査の問題、貸主と借主の従前の経過、立退料の内容なども総合的に考慮されます。
最後の入居者でも権利がなくなるわけではない
ほかの入居者が全員退去し、自分だけが残っていても、それだけで普通借家の保護が失われるわけではありません。他の入居者の合意額や退去時期も参考にはなりますが、世帯ごとの居住事情と移転費用が異なる以上、自分の条件が自動的に同じになるものでもありません。
もっとも、建物全体が空室に近く、収益性が著しく低下し、客観的な危険性があり、解体の準備も進んでいることは、貸主側の必要性を基礎づける事情になり得ます。
貸主が実力で強制退去させることはできない
立ち退きに合意しておらず、明渡しを命じる判決等もない段階で、貸主が一方的に鍵を交換する、電気・水道を止める、荷物を搬出するなどして借主を排除することは、適法な明渡し手続とはいえず、損害賠償その他の問題になる可能性があります。
契約終了と明渡しに争いがある場合、貸主は通常、建物明渡請求訴訟等を経て、債務名義を取得した上で強制執行を申し立てます。通知書に「強制退去」「荷物を処分する」と書かれていても、貸主が直ちに自力で実行できるという意味ではありません。
立ち退きに応じない間も、賃料・共益費は原則として支払いを続けます。貸主が受領を拒否する場合は、弁済供託を含む対応を検討します。滞納を作ると、取り壊しとは別に契約解除を主張されるおそれがあります。
取り壊しの必要性は資料と計画の具体性で確認する
「老朽化している」「危ないから壊す」という説明だけで判断せず、どの程度の危険があり、補修では対応できないのか、いつ何のために解体するのかを資料で確認します。
安全性と補修可能性を示す資料
- 耐震診断・構造調査：
建築士の報告書、構造耐震指標、傾き・腐食・ひび割れ等の調査結果を確認します。 - 修繕・耐震補強との比較：
補強工法、工事費、工事中に居住できるか、補強後の利用可能期間を確認します。 - 行政からの通知：
安全確認、指導、勧告、危険建物に関する文書があるかを確認します。 - 現況の記録：
共用廊下、外壁、屋根、基礎、設備等の写真と修繕履歴を確認します。
築年数が古いことは重要な事情ですが、法定耐用年数を超えたから直ちに居住できないという関係ではありません。反対に、築年数が比較的浅くても、構造上の問題や災害被害によって危険性が高い場合があります。
解体時期と解体後の利用を示す資料
解体業者の見積書、工程表、解体費用の資金、隣接建物との調整、他の入居者の退去状況、解体後の土地利用図、売却契約や土地返還条件などを確認します。すべての契約や許認可が完了していなければ正当事由が認められないという意味ではありませんが、計画が具体的であるほど貸主側の必要性を説明しやすくなります。
| 主な取り壊し理由 | 確認したい資料 | 借主側の確認点 |
|---|---|---|
| 老朽化・耐震不足 | 耐震診断、建築士報告、補強見積り、行政文書 | 危険の程度、補修可能性、緊急性 |
| 更地売却・土地活用 | 売却計画、駐車場等の利用計画、資金資料 | 計画の具体性、貸主の必要性、退去時期 |
| 敷地の返還・借地終了 | 土地賃貸借契約、返還合意、明渡期限 | 建物賃貸借の終了と土地契約を混同していないか |
| 行政上の安全対策 | 命令・勧告・指導、調査結果、対応期限 | 一時避難か契約終了か、費用負担 |
倒壊や落下物などの危険が具体的に迫っている場合は、退去条件の交渉とは別に、安全な場所へ一時的に避難することも検討してください。一時避難が、そのまま無条件の契約終了や立退料放棄を意味しないよう、鍵、家財、賃料、仮住まい費用を書面で確認します。
マンション取り壊しの立退料に一律の相場はない
マンション取り壊しの立退料について、「家賃6か月分」「家賃1年分」などの数字が示されることがあります。しかし、法律で固定された相場ではありません。貸主側の正当事由の強さ、借主の居住継続の必要性、実際の転居費用、代替物件の条件によって金額は変わります。
賃貸住宅の金額水準と増減要素は、賃貸の立ち退き料相場と内訳を、費目ごとの整理方法は、立ち退き費用と資料の作り方を参考にしてください。
立退料として整理する主な費目
| 費目 | 具体例 | 主な資料 |
|---|---|---|
| 引越し・家財移転費 | 運送、梱包、養生、特殊家財、家財保管 | 複数の引越見積り、家財一覧 |
| 新居の契約初期費用 | 礼金、仲介手数料、保証料、保険、鍵交換 | 募集図面、初期費用明細 |
| 家賃差額 | 同等の地域・広さ・設備の新居との賃料差 | 複数の候補物件、周辺相場 |
| 二重家賃・仮住まい | 契約期間の重複、短期住居、保管費 | 解体工程、入居可能日、見積り |
| 設備移設・買替え | エアコン、照明、通信、アンテナ、カーテン等 | 撤去・設置見積り、写真、寸法 |
| 個別事情に伴う費用 | 介護・通院調整、バリアフリー、ペット、保証会社 | 診断・介護資料、申込条件、見積り |
新居の敷金は将来返還される可能性があるため、常に全額が最終的な損失になるとは限りません。他方、返還までの資金負担、現契約より増える部分、償却される一時金は現実の負担になり得ます。概算と確定額を分け、同じ支出を複数費目で二重計上しないようにします。
敷金返還と原状回復は立退料から分ける
現在の敷金・保証金の返還、原状回復費、新居の初期費用は性質が異なります。貸主が建物を直ちに解体する場合、壁紙や床を広範に復旧する実益が乏しいことがあるため、原状回復の全部または一部免除を交渉できます。
ただし、取り壊し予定だから原状回復義務が自動的に消えるとは限りません。故意・過失による損傷、残置物、設備撤去などを含め、立退料と敷金・原状回復の注意点を確認し、合意書で免除範囲を特定してください。
家賃倍率だけでなく転居後の生活維持を考える
現賃料が低い長期入居者は、家賃の数か月分では同じ地域の新居を確保できないことがあります。反対に、同等物件が多く、居住期間が短く、貸主側の解体必要性が高い場合は、立退料の補完範囲が相対的に小さく評価されることもあります。
最初から一括金額だけを提示するより、必要費目、金額、見積り、支払時期、退去期限を対応させた条件表を作る方が、交渉の根拠を示しやすくなります。
取り壊しならではの条件を合意書に入れる
取り壊しの立ち退きでは、立退料の総額だけでなく、解体時期との関係、原状回復、敷金、鍵返却を具体化しなければなりません。退去期限の調整方法は、立ち退き期限を延長する交渉方法も参考にしてください。
- 明渡日と解体日：
候補物件の入居可能日、引越繁忙期、通学・通院を踏まえ、解体直前まで必要な期間を確保します。 - 立退料の支払時期：
新居契約前、引越前、鍵返却時など、借主が初期費用を準備できる順序にします。 - 原状回復の免除範囲：
内装、設備、残置物、清掃、撤去工事のうち、何を免除するかを明記します。 - 敷金・保証金の返還：
立退料とは別額か、控除項目、返還日、振込先を明記します。 - 明渡日までの賃料：
日割りの有無、共益費、水道光熱費、前払い賃料の精算を定めます。 - 計画変更時の扱い：
解体延期・中止があっても合意額を変更しないか、退去期限を再協議するかを定めます。
退去合意書には、支払額、支払日、明渡日、鍵返却、敷金、原状回復、残置物、遅延時の扱い、清算条項を入れます。具体的な条項は、立退料の合意書で押さえるポイントをご覧ください。
立退料が未払いのまま鍵をすべて返し、「今後一切請求しない」とする確認書へ署名すると、支払いを受ける前に交渉手段を失うおそれがあります。原則として、支払確認と明渡しを同時または実行可能な順序にしてください。
立ち退き通知を受けてから合意するまでの進め方
取り壊しの説明を受けたら、感情的に拒否するだけでも、提示額に即答するだけでもなく、契約・計画・費用の順に整理します。
- 通知書と封筒を保存する
到達日、差出人、理由、退去希望日、提示額、回答期限を記録します。 - 賃貸借契約を確認する
普通借家・定期借家、契約期間、更新条項、貸主名義、転貸の有無を確認します。 - 取り壊し資料の説明を求める
耐震診断、修繕比較、解体見積り、工程、解体後の土地利用を確認します。 - 代替住居を複数調査する
地域、広さ、設備、家賃、初期費用、審査条件、入居可能日を比較します。 - 生活上の事情を資料化する
通院、介護、通学、勤務、近隣家族、保証人、ペット、改修設備などを整理します。 - 金額と期限をセットで提示する
費目別見積り、必要な退去日、支払方法、原状回復免除を条件案にします。 - 合意書と入金を確認して明け渡す
署名前に全条項を確認し、支払と鍵返却の順序を確定します。
貸主が設定した回答期限は法的な退去期限とは限らない
通知書の回答期限は、貸主が交渉上設定した期限であることがあります。期限までに同意できない場合は、無視するのではなく、契約と資料を確認中であること、代替物件の調査に必要な期間、追加で求める資料を文書で回答します。
調停や訴訟になった場合は放置しない
裁判所から申立書や訴状が届いた場合は、提出期限と期日を確認してください。貸主の正当事由を争う場合も、条件付きで明渡しを検討する場合も、賃貸借契約、通知、賃料支払資料、居住事情、候補物件、見積りを証拠として整理します。
裁判所は、貸主・借主双方の事情と立退料の申出を総合して判断します。交渉段階の提示額がそのまま裁判上の金額になるとは限らず、反対に、根拠資料がない請求は十分に評価されないことがあります。
裁判例から分かる取り壊し立退料の考え方
裁判例の金額は、その事件の建物、賃料、契約経過、居住期間、借主の事情、解体計画によって決まります。金額だけを相場として流用せず、どの事情が判断されたかを確認することが重要です。
立退料は他の事情と合わせて正当事由を補完する
最高裁昭和46年6月17日判決は、立退料等の金員の提供も正当事由の判断で考慮され、ほかの事情と相互に補完し合うことを示しました。立退料だけで正当事由が生じるわけではなく、明渡しによる損失の全額を必ず補償しなければならないという単純な関係でもありません。
築50年以上のアパートを解体して駐車場にする計画で27万円とされた例
東京地裁令和3年12月14日判決では、築50年以上の木造アパートについて、建築士が倒壊の可能性を指摘し、借主だけが残っていました。貸主は当面、建物を解体して駐車場にする計画を示し、借主は20年以上居住して70歳を超えていました。
裁判所は、貸主の明渡しの必要性を相当程度高いとしつつ、借主にも居住継続の必要性があると判断しました。他方、過去の契約書に「更新は今回限り」とする条項があり、その終期から10年以上使用を続けていたことなども考慮し、賃料・共益費の6か月分に当たる27万円と引換えに明渡しを認めました。
耐震指標が低い建物でも貸主の立場を区別し53万円とされた例
東京地裁令和3年12月15日判決では、築47年の建物について構造耐震指標が0.09とされ、建物所有者には建て替えの高い必要性が認められました。しかし、借主との契約上の貸主は建物所有者ではなく、建替え後も建物を借りて転貸する事業者でした。
裁判所は、建物所有者の建て替え必要性を、その転貸事業者自身の使用必要性としてそのまま重く評価できないとしました。他方、借主の居住期間が5年未満で、近隣に同程度の物件がうかがわれたことなどを踏まえ、家賃6か月分では不十分とし、10か月分に当たる53万円を立退料としました。
27万円と53万円の差は「6か月か10か月か」という一般ルールを示すものではありません。建物の危険性、誰が貸主か、借主の居住期間、過去の合意、代替物件などを総合した事案ごとの結果です。
マンション取り壊しの立ち退きでよくある質問
6か月前に通知されたら必ず退去しなければなりませんか
普通借家では、通知期間だけでなく正当事由が必要です。期間の定めがあるか、更新拒絶通知の時期、期間満了後の使用継続と異議、貸主・借主双方の事情を確認します。定期借家や契約違反による解除では前提が異なります。
老朽化や耐震不足なら立退料はゼロですか
建物の危険性が高いほど貸主側の正当事由は強くなり得ますが、借主に転居費用や生活上の不利益が生じないことにはなりません。危険の程度、補修可能性、解体計画、借主の事情、提示額を総合して判断します。
貸主が鍵を交換すると言っていますが退去しなければなりませんか
通知だけで貸主が自力で鍵を交換し、借主や家財を排除できるわけではありません。契約終了に争いがある場合は、通常、裁判と強制執行の手続が必要です。鍵交換、ライフライン停止、荷物搬出のおそれがあるときは、通知や会話を記録し、早めに対応を検討してください。
建物を壊すなら原状回復をしなくてよいですか
自動的に免除されるとは限りませんが、解体予定で復旧の実益が乏しい部分は免除交渉の対象になります。故意・過失による損傷、設備撤去、残置物を含め、どこまで免除するかを書面で明確にします。
自分だけが残っている場合は立退料を下げられますか
最後の入居者であることは貸主側の解体必要性を説明する事情になり得ますが、それだけで借主の権利や移転費用がなくなるわけではありません。居住年数、年齢、代替物件、過去の契約経過、建物の危険性を個別に整理します。
退去同意書に署名した後でも交渉できますか
同意書の内容、説明経緯、支払いの有無、撤回条項などによって異なります。明渡日、立退料、清算条項が確定した書面へ署名すると、後から条件を変更することが難しくなるため、署名前の確認が重要です。
まとめ
マンション・アパートの取り壊しで立ち退きを求められたら、相場の数字だけを探すのではなく、契約の種類、取り壊しの必要性、借主の居住事情、実際の転居費用を順に確認します。
- 賃貸借主と分譲マンションの所有者を区別する
- 普通借家では通知期間と正当事由を確認する
- 耐震診断、修繕比較、解体時期、解体後の利用を資料で見る
- 引越費、初期費用、家賃差額、個別事情を見積りで積み上げる
- 支払、敷金、原状回復、鍵返却を合意書で確定する
建物の危険性が高い場合でも、安全確保と立退料の条件整理は両立します。提示額へ即答せず、通知と資料を保存し、現実に転居できる期限と費用を具体化してください。
坂尾陽弁護士
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