立ち退き料を請求したい店舗・テナント・飲食店の経営者様のために、立ち退き料請求する側の弁護士が立ち退き料相場や立ち退き料請求の流れを弁護士が徹底解説します。
あなたが物件を借りて営業しているのに、貸主・大家から突然立ち退きを求められてお困りの場合はアイシア法律事務所にご相談ください。立ち退きを拒否できるのか、立ち退き料はどのぐらい貰えるかについて、弁護士が無料で相談をお受けします。
最後までお読みください
この記事を順番に最後までお読みいただければ立ち退きに関する知識が身に付きます。少々長いですが、立ち退き料請求を数多く手がけたノウハウに基づいて、実践的な解説をしています。独自のノウハウも含まれているので、立ち退き料で損をしないために最後までお読みいただくことをお勧めします。
1. 立ち退き問題でこんな悩みはありませんか？
営業用店舗やテナントを借りて事業を行っているときに、大家から立ち退きを求められてお悩みではありませんか？
- 立ち退き料の相場はどれぐらい？
- 建物老朽化を理由に退去を要求されたが立ち退くかなければならないか？
- 6か月前に通知したので立ち退き料を支払わないと言われた
- 長年営業してきたのに引越し代程度の立ち退き料の提案しかなかった
立ち退き料を請求する側の弁護士
私たちは、立ち退き料を請求する側で数多くの案件を取り扱っております。この記事をお読みいただければ、物件から退去を要求されたときに、立ち退きを拒否できるのか、立ち退き料を貰えるのか、立ち退き料の相場はどれぐらいかを完全に理解できます。
2. 立ち退きは拒否できるのか？
立ち退きは拒否できます！
大家から一方的に立ち退きを求められた場合は立ち退きを拒否できる場合がほとんどです。
2.-(1) 借地借家法の保護
土地や建物を借りて店舗や飲食店を営んでいるあなたは、物件の借主として借地借家法で強く保護されています。さらに現在営業中であれば物件を使用し続ける必要性は高いと言えます。
そのため、大家があなたとの賃貸借契約を終了させて立ち退きを求めるためには事前の通知や立ち退きを求める正当事由が必要となります。
2.-(2) 立ち退きの正当事由が必要
賃貸借契約は期間が満了しても継続するのが原則です。定期賃貸借契約という例外はありますが、契約書上に自動更新や合意更新の定めがある場合はもちろん、このような規定がなくとも賃貸借契約は更新されます（法定更新）。
そして、大家は更新拒否をしたり、賃貸借契約の解約申入れを自由にできるわけではありません。立ち退きをするためには賃貸借契約を終了させるための「正当事由」が必要となるのです。
2.-(3) 立ち退き料と正当事由の関係
大家が立ち退きをするための正当事由は、現実にはなかなか認められません。従って、大家が一方的に退去を要求しても、借主であるあなたは立ち退きを拒否することができます。
もっとも、大家が立ち退きを求める正当事由がない場合でも、十分な補償の支払いを申し出れば立ち退きが認められることがあります。これが立ち退き料です。立ち退き料とは、大家に立ち退きを求める正当事由が十分ない場合に、正当事由を補完するためのお金と言えます。
2.-(4) 実務上は立ち退き料を貰って退去する
法律上は立ち退きを拒否できる場合でも、実務的には最終的に立ち退き料を貰って物件から退去することがほとんどです。
私たちは、立ち退きを求められた営業用店舗の方から数多くご相談をお受けしています。最初は立ち退きを拒否したいと思っておられる方の多くが、最終的には立ち退き料を貰って立ち退きすることを選択されます。
なぜなら、裁判で徹底的に争えば立ち退きが認められない場合でも、建物老朽化が進んだり、事情が変われば将来的に立ち退きが認められる可能性があります。また、大家と揉めている中で物件を借り続けても、管理が疎かになったり修理をしてくれなかったりとトラブルが続くリスクもあるからです。
3. 立ち退き料は必ず貰えるのか？
知らないと損をする立ち退き料
一般的には大家から立ち退き料として家賃半年分から1年程度の提示があります。しかし、立ち退き料の提示がなかったり、大家から提案を拒否すれば立ち退き料を支払わないと言われることがあります。大家の主張は正しいのか、立ち退き料について知らないと大きく損をする可能性があります。ここからは損をしないために立ち退き料について徹底解説します。
3.-(1) 大家が立ち退き料を支払わない理由
大家が立ち退き料を支払わない、又は立ち退き料を増額しない理由として以下のような点を主張することがあります。
- 建物老朽化のため退去を求める正当事由があるので立ち退き料を支払わない
- 契約違反の建物使用状況のため立ち退き料は支払わない
- 契約書に立ち退き料を請求しない旨の条項があるので立ち退き料は存在しない
- 法律上は立ち退き料を請求する根拠規定はない
大家の主張はほとんど認められない
しかし、ほとんどの事案で大家が主張する立ち退き料を支払わない理由は法律上は認められません。基本的に立ち退き料は貰えるものです。
3.-(2) 実務上は立ち退き料を貰える
厳密には立ち退き料請求の権利を認めた法律上の規定はありません。しかし、例外的なケースを除いて、実務上は立ち退き料を貰えるケースがほとんどです。
なぜなら、立ち退き料を貰わない限り徹底的に立ち退きを拒否した場合は困るのは大家側です。大家はあなたを立ち退かせようと裁判を起こした場合でも、立ち退き料と引き換えに立ち退きを認める判決を得られるのが関の山です。
さらに控訴や上告まで長引けば簡単に2～3年の期間は経過します。大家としては、立ち退き料を支払ってでも、速やかに退去して貰う方が合理的なのです。従って、実務上は立ち退き料を貰えるケースがほとんどです。
3.-(3) こんな場合は立ち退き料を貰えない
もっとも例外的に以下のような事例では立ち退き料を貰えない場合もあります。これらは個別具体的な事情によります。立ち退き料を貰えない可能性があるかは弁護士に相談をされると良いでしょう。
- 家賃を数か月以上滞納しているとき
- 建物崩壊の危険がある又は大家が建物に住む必要があるとき
- 定期賃貸借契約のとき
4. 立ち退き料請求の流れ
4.-(1) 退去の通知
立ち退き料は大家から退去を求められたときに請求するものです。賃貸借契約期間が終了する半年から1年前に退去通知がなされます。もし期間内に退去通知がなされなかった場合は当該通知は法律に反するものであり立ち退きを拒否できます。
4.-(2) 大家からの立ち退き料提示
大家が退去を求めると同時に立ち退き料を提示することがあります。大家が提示する立ち退き料の相場は家賃半年分から1年程度です。
立ち退き料は増額できる
もっとも、大家から提示された立ち退き料が適正な金額ではありません。私たちが受任する事案では、ほとんどの場合は大家が最初に提示する立ち退き料は相場に比べて著しく低い金額です。
4.-(3) 立ち退き問題の弁護士相談
退去の通知を受け取ったらなるべく早い段階で弁護士に相談するべきです。大家は不動産業者等と相談の上で立ち退きを求めて来るため、初めて立ち退き問題に直面するあなたとは知識・情報の格差があります。立ち退き問題に強い弁護士に相談して知識を補う必要があります。
示談書に署名押印しない
大家はあの手この手で示談書に署名押印させようとします。
・いま示談書を作成しないと立ち退き料は支払わない
・この場で示談書にサインする必要がある
しかし、示談書に署名・押印すると原則として覆すことはできません。他方で、私たちの受任経験からは、ほとんどの事案で大家の脅し文句には根拠がありません。大家からの立ち退き料の提示を拒否しても、最終的に立ち退き料は貰うことができます。
大家から脅されても弁護士に相談するまでは示談書に署名・押印しないようにしましょう。
4.-(4) 立ち退き料増額交渉
大家の提示に納得いかない場合は立ち退き料の増額交渉を行うことができます。自分で増額交渉をすれば、概ね家賃の1年から1年半程度、金額にして100万円から200万円程度の立ち退き料は増額できるでしょう。
弁護士基準は立ち退き料が5～20倍
しかし、弁護士に依頼すれば、立ち退き料は大家の提示額の5倍～20倍程度になることも少なくありません。詳しくは後述しますが、立ち退き料相場は弁護士が交渉すれば家賃の数十か月から100か月程度になるケースが多いのです。
4.-(5) 立ち退きの裁判
立ち退き料の増額交渉が決裂したときは大家から立ち退きを求める裁判を起こされます。裁判を起こされると、立ち退き料を貰えないリスクがあったり、少なくとも上手く交渉した時よりも貰える立ち退き料の金額は少なくなります。
他方で、裁判を極度に恐れると足元を見られるため、大家から立ち退き料の増額を引き出すことができません。裁判も辞さずという強い態度で立ち退き料増額交渉を行いながらも、裁判になった場合の見込みを踏まえて妥協をするテクニックが必要となります。
4.-(6) 立ち退き料の支払いと退去
交渉や裁判で決着がつけば立ち退き料の支払いと同時に、賃貸借物件から退去することになります。通常は退去に当たっては原状回復義務等を負いますが、上手く交渉できれば原状回復は不要になることもあります。
5. 立ち退き料相場について
5.-(1) 立ち退き料相場はない？
立ち退き料相場はないと言われることが少なくありません。なぜなら、立ち退き料は、大家側・借主側の都合といった個別具体的な事情に大きく左右されるからです。
立ち退き料相場を徹底解説！
個別具体的な事情によると言われると困惑されると思います。そこで、この記事では、一歩踏み込んで立ち退き料相場を解説します。この立ち退き料相場は立ち退き料請求を数多く取り扱ってきた経験や様々な理論的研究に基づく独自のノウハウです。
他の法律事務所や弁護士に聞いても、立ち退き料の相場はないとか、私たちの解説とは違う見解が示される可能性もあります。あくまでも私たちが考える立ち退き料相場であることをご理解ください。
5.-(2) 立ち退き料の算定方法
立ち退き料相場の前に立ち退き料の算定方法を解説する必要があります。立ち退き料は、立ち退きに伴って生じる損害を積算して算定します。
この中でもポイントになるのは以下の点です。
・移転費用
・営業補償
・差額家賃
簡単に説明すると、移転をするのに必要な初期投資が大きい場合は立ち退き料が増額されますし、移転に伴って営業上の損失が生じると立ち退き料の増額事由となります。
5.-(3) 大家が提示する立ち退き料相場
大家から提示される立ち退き料相場は家賃半年分から1年分程度のことが多いです。しかし、これは上記立ち退き料の算定方法には全く関係がない業界の慣習的な提示金額です。月額家賃20万円～30万円程度の物件で考えると、100万円～300万円程度になり、この程度の立ち退き料を貰えれば納得する方が多いからではないかと私たちは考えています。
5.-(4) 増額できる立ち退き料相場
もっとも、大家が提示する立ち退き料相場は適正な立ち退き料相場に比べて著しく低い金額です。そのため、あなたが自分自身で増額交渉しての、家賃1年から1年半分程度まで立ち退き料を増額することができる場合は少なくありません。
大家との間で行われる立ち退き料の増額交渉は理論的な根拠や、裁判例の分析に基づくものではありません。そのため、例えば当初提示が200万円だとすれば、なんとなく100万円を上乗せした立ち退き料でどうかという感覚的なもので立ち退き料相場が決まってしまいます。
5.-(5) 弁護士基準の立ち退き料相場
これに対し、弁護士が立ち退き料の増額交渉を行う場合は、立ち退き料の算定方法に従って立ち退きに伴う損害を積算して立ち退き料を計算します。また、裁判例等もリサーチの上で類似事例でどの程度の立ち退き料が認められているかも踏まえて交渉します。従って、自ずから立ち退き料相場は高額なものとなります。
弁護士の立ち退き料相場は5～20倍
そのため弁護士の立ち退き料相場は大家の提示金額の5～20倍程度になることも少なくありません。適正な立ち退き料相場としては家賃数十か月から100か月程度になることもあるのです。
立ち退き料相場はどのように物件を利用しているかにもよります。以下では士業向けの資料に基づく立ち退き料の統計結果を記しています。私たちは、立ち退き料相場の目安としては以下の通り考えております。
- 事務所：月額家賃の50か月分
物件を事務所として使用している場合は立ち退き料相場は低いものとなりがちです。内装工事費用がかからないことや、一般的に移転しても営業利益に影響が少ないと言えるからです。
- 物販店舗・美容店：月額家賃の40か月分
業種にもよりますが店舗として物件を使用している場合は内装費が必要なことや、移転によりお客様を失うことから事務所と比較して立ち退き料相場は高額になる傾向があります。もっとも、物販店舗や美容店は立地が良く元々の月額家賃が高額な傾向にあります。従って、立ち退き料相場としては月額家賃ベースとしては、月額家賃の40か月程度になります。
- 飲食店：月額家賃の100か月分
あなたが物件を借りて飲食店を経営している場合は立ち退きは経営の根幹に関わる問題です。飲食店で移転をしようと思うと、内装費に加えて厨房設備等の設備投資が莫大な金額となります。さらに、飲食店は商圏が狭いため、少しでも移転してしまうとお得意様を全て失うリスクがあります。このように移転費用・営業補償の観点から飲食店が立ち退きを求められた場合は立ち退き料の相場は非常に高額なものとなる傾向があります。
6. 立ち退き料の弁護士相談の注意点
立ち退き料相場の目安は前述の通りですが、あなたの事案で個別事情に基づく適正な立ち退き料を知りたいと思われるかもしれません。このような場合は立ち退き料に強い弁護士に相談するべきです。立ち退き問題を弁護士に相談する前は以下の点を確認するべきです。
6.-(1) 立ち退き理由の確認
大家が立ち退きを求める理由を確認します。退去を求める通知書において、「建物老朽化のため」や「所有者の変更により」等と記載があります。立ち退き理由を確認するのは立ち退きを求める正当事由があるかを判断するためです。もっとも、立ち退き理由として「あなたを追い出して建物を建て替えて高額な家賃で新たな入居者を募集したい」と大家が思っていたとしても、その旨を正直に伝えることは少ないでしょう。大家が立ち退きを求める真の理由は何かを意識することがポイントです。
なお、立ち退き理由が以下のような場合は弁護士に相談しても意味はありません。
- 数か月の家賃滞納によるもの
- 定期賃貸借契約の期間満了
6.-(2) 立ち退き料の算定方法を知る
立ち退き料の算定方法は立ち退きに伴う損害を積算して行います。とくにポイントとなるのは移転費用・営業補償・差額家賃です。
移転費用は、単なる引越代だけではなく、移転先の敷金・礼金や、設備投資・内装工事費も伴います。簡易的には現在の物件における初期投資の費用を弁護士に説明するようにしましょう。
営業補償を算定するにあたっては、確定申告書や決算書2～3期分を持参することが考えられます。すぐに用意できない場合は、事業の売上・利益を整理して説明してください。
差額家賃とは、現在物件を安く借りられている場合に周辺の同等物件に移転する場合に値上がりする家賃のことです。周辺に同等物件はあるのか、あるとしたら坪単価はどれぐらいが相場なのかをリサーチした上で弁護士に事情を話せると良いでしょう。
6.-(3) 立ち退き料相場を知る
まず前提として、立ち退き料は一律〇〇円といった立ち退き料相場が明確にあるわけではありません。物件の広さや様々な個別事情によって適正な立ち退き料は異なります。
もっとも大家が最初に提示する立ち退き料相場は家賃半年から1年分程度です。また、あなたが増額交渉をしたときの立ち退き料相場は家賃1年から1年半分程度までであれば、大家も立ち退き料増額に応じることが少なくありません。
しかし、弁護士が増額交渉をしたときは立ち退き料相場として家賃数十か月から100か月程度になることも少なくありません。この場合は大家の提示する立ち退き料相場の5倍から20倍程度にもなります。立ち退き料相場は弁護士によって大幅に増額できることは知っておきましょう。
6.-(4) 立ち退き料の裁判例を知る
裁判になった場合に立ち退き料がどうなるか気になるかもしれません。しかし、立ち退き料は個別具体的な事情によって異なりますし、実務的にはほとんど裁判にならずに解決できます。
ここでは、個別具体的な事情によって立ち退き料相場は大きく異なる、裁判結果に対する見通しが非常に重要であることを知っていただく観点から以下の裁判例を紹介します。
- 20年営業する焼き鳥店の立ち退き料：180万円（東京地裁平成17年4月27日判決）
- 高級下着店の立ち退き料：4000万円（東京高裁平成10年9月30日判決）
立ち退き料は弁護士によって大きく変わる
裁判例は交渉で話がまとまらず徹底的に戦った事例のものです。徹底的に戦って立ち退き料4000万円を得る場合もあれば、徹底的に戦ったにもかかわらず立ち退き料180万円しか得られない場合もあります。弁護士に相談する場合は裁判例でも結論は大きくことなるため、立ち退き問題は簡単ではないことを認識することが一番重要です。
6.-(5) 立ち退き料の弁護士相談における持参資料
弁護士に相談するときは以下の資料を持参した方が良いでしょう。もっとも、一番重要なのは速やかに相談することです。契約書がないような事案も少なくないので、資料を揃えることよりは早めに弁護士に相談することを優先しましょう。
- 賃貸借契約書
- 確定申告書や決算書2～3期分
- 同等物件の家賃相場
立ち退き料の弁護士相談無料
ここまでお読みいただき、立ち退き問題を弁護士に相談しようと思われたかもしれません。もっとも弁護士に相談するとどれぐらい費用がかかるのか心配される方も少なくありません。
そこで、私たちは、店舗・テナント・飲食店等の事業用物件の立ち退き問題に関しては完全無料の法律相談を行っております。法律相談・見積りは無料です。正式にご依頼いただくまで費用は一切かかりません。また、弁護士直通の電話による法律相談も承っております。まずは悩まずお気軽にお問合せください。
7. 立ち退き料の弁護士相談 5つのメリット
7.-(1) 立ち退き拒否できるかが分かる
弁護士に相談すれば、あなたの事案で立ち退き拒否ができるかが分かります。大家から退去通知を受けて、本当に立ち退きをしなければならないかをご相談ください。
7.-(2) 立ち退き料を大幅に増額
大家から提示があった立ち退き料に納得できない場合は弁護士に相談して立ち退き料相場をご確認ください。弁護士基準では立ち退き料を提示金額の5倍～20倍まで大幅に増額できることも少なくありません。
7.-(3) 交渉で円満に解決
弁護士＝裁判と思われる方も少なくありませんが、立ち退き問題のほとんどは話し合いで解決できます。立ち退き料を増額できる場合はもちろん、弁護士が交渉した結果として立ち退きを拒否できた事例もあります。
7.-(4) 面倒な手続きを弁護士が代行
営業活動や移転準備をしながら立ち退きに関する交渉をするのは大変です。弁護士に依頼すれば立ち退き交渉に関する面倒な手続きを弁護士が代行するので手間がかかりません。
7.-(5) 絶対増額保証制度＝損をさせない
私たちは立ち退き料請求の事案を数多く取り扱っております。絶対増額保証制度は、申出により弁護士費用を上回る立ち退き料の増額をお約束するものです。立ち退き料請求に自信があるからこそ立ち退き料増額をお約束します。
立ち退き料請求の事案で絶対増額保証制度がある場合は、弁護士費用が立ち退き料の増額金額を下回る場合には、弁護士費用の差額金額についてご返還します。
店舗・テナント・飲食店等の営業用物件の立ち退き問題の法律相談及び見積りは無料です。正式なご依頼まで費用は一切いただきません。弁護士直通の電話による無料の電話相談もお受けしておりますので、まずは悩まず気軽にお電話ください。
8. 立ち退き問題の解決事例
私たちは数多くの立ち退き問題を取り扱っております。私たちの解決事例のうち一部をご紹介いたします。
8.-(1) 遊興施設店舗の事例：立ち退き料を約4500万円増額
遊興施設店舗において当初600万円の立ち退き料提示を受けたが、弁護士が立ち退き料が裁判で徹底的に戦ったところ最終的に約5000万円超の獲得に成功しました。
8.-(2) ケース貸しの事例：立ち退き料0円→800万円の獲得
スーパー内の魚屋さんの事例でケース貸しであるため、スーパー側から立ち退き料を拒否されました。弁護士が交渉したところ立ち退き料800万円を獲得しました。
8.-(3) 印刷業の事例：約1500万円の立ち退き料を獲得
一軒家を増改築して印刷業を営んでいた事例で、立ち退き料500万円の提示に対して、弁護士の交渉によって立ち退き料1000万円増額（立ち退き料約1500万円）しました。
9. 立ち退き弁護士相談で選ばれる理由
私たちは、店舗・テナント・飲食店等の事業用物件の経営者様から立ち退き問題のご相談を数多くいただいております。
立ち退き料請求の法律相談は完全無料であり、正式にご依頼いただくまで費用は一切かかりません。法律相談の受付は24時間365日行っており、土日夜間の法律相談も対応しております。弁護士直通の電話による無料の電話相談も行っており好評いただいております。電話相談の対応が決め手となって、私たちにご依頼いただいております。
事務所全体では月間500件超の法律相談を受けており、顧客満足度91％の評価をいただいております。立ち退き問題の解決実績も多く、不動産の専門家として数多くのテレビ出演実績もあります。
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10. 事務所概要
※銀座一丁目支店の開設につきまして
規模拡大に伴って銀座オフィス（本店）から徒歩1分程度のところに銀座一丁目支店を新たに設置しました。今後は法律相談について銀座一丁目支店をご案内することもありますのでよろしくお願いいたします。
■銀座一丁目支店
（住所）〒104-0061 東京都中央区銀座1-13-12 銀友ビル 3階
店舗・テナント・飲食店の立ち退き問題は弁護士にご相談ください。立ち退き料請求の流れや立ち退き料相場を詳しくご説明いたします。事業用物件の立ち退き料請求の法律相談と見積りは無料です。
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