立ち退き費用（立退料の内訳）とは？補償される費目と資料の作り方

立ち退き費用は、引越し代だけでも、根拠のない「迷惑料」だけでもありません。借主が退去によって新たに負担する実費、現在より増える費用、失われる営業上の利益などを費目ごとに整理し、立退料の金額を検討します。

ただし、支出予定額をすべて足せば、その全額が当然に支払われるわけではありません。普通借家の立退料は、貸主・借主双方の使用の必要性、契約経過、建物の状態などとともに正当事由を補完する事情として考慮されるため、費目の合理性、移転との因果関係、重複の有無、裏付け資料が重要です。

この記事では、借主側が提示額を検算できるよう、住宅と店舗・テナントに分けて立退料の内訳を整理し、見積書、募集図面、決算書などを使った資料の作り方まで解説します。

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立ち退き費用とは｜立退料・実費・清算項目を分ける

普通借家で貸主が更新を拒絶したり解約を申し入れたりする場合、借地借家法上の正当事由が必要です。立退料は、明渡しの条件又は明渡しと引換えに申し出る財産上の給付であり、正当事由を補完する事情の一つです。

そのため、「この領収書があるから同額を法律上必ず請求できる」という仕組みではありません。交渉では、次の4区分を分けると整理しやすくなります。

立ち退き料全体の相場や法的な仕組みは、立ち退き料の相場と計算方法で確認できます。「家賃何か月分か」という見方は、立退料を家賃月数で検算する方法をご覧ください。

賃貸住宅で積み上げる立ち退き費用と必要資料

アパート、マンション、賃貸戸建てなどの住宅では、同程度の生活環境へ移るために現実に増える費用を中心に整理します。

差額家賃には法定の補償期間がありません。現在の家賃が周辺相場より低い理由、同等物件の供給、貸主側の退去理由、借主側の生活上の必要性を踏まえ、6か月、12か月など複数案を比較します。

また、新居の敷金を全額損失として扱うのは慎重であるべきです。退去時に返還される預け金であれば、礼金や保証料のような返還されない費用とは性質が異なります。もっとも、転居時にまとまった資金を準備する必要があることは、支払時期や前払額を決める交渉材料になります。

居住用賃貸の相場と交渉条件は、アパート・マンションの立ち退き料相場で詳しく整理しています。

店舗・テナントで積み上げる立ち退き費用と必要資料

店舗、事務所、工場、クリニックなどの事業用物件では、物件の移転費だけでなく、内装・設備、休業、顧客、許認可など営業への影響を検討します。業種と立地への依存度によって金額の幅が大きくなります。

営業補償を売上全額で計算するのは適切ではありません。休業により失う利益、休業中も発生する固定費、従業員への支払い、移転後の顧客減少などを分け、月次資料と合理的な期間を対応させます。移転先で営業を継続できる場合に、将来の売上を無期限に請求できるわけでもありません。

また、移転先を広くする、設備を高性能化するなどのグレードアップ分は、従前と同等の営業を再現する費用と分ける必要があります。見積書には、再現に必要な工事と任意の改善工事を分けてもらうと整理しやすくなります。

店舗相場の金額レンジは、店舗・テナントの立ち退き料相場をご覧ください。テナント固有の請求費目と準備資料は、テナントの立退料で事業者が請求できる費目でも詳しく確認できます。

敷金・保証金・原状回復・造作は別枠で整理する

現在の敷金・保証金の返還

現在の物件で預けている敷金・保証金は、賃料滞納や原状回復費などを差し引いた残額が返還されるのが基本です。返還される予定額を立退料の損失へ重ねて入れると、二重計上になり得ます。

事業用物件では、保証金の償却、解約控除、返還時期が契約で定められていることがあります。契約書から、預託額、返還見込額、控除の根拠、返還日を別表にします。

原状回復費

原状回復費は、賃貸借契約、入居時の状態、借主が行った工事、損傷の原因によって決まります。貸主が建物を解体する予定であっても、原状回復義務が自動的に消えるとは限りません。ただし、実際には不要となる工事を免除することは、立退料の現金増額と同様に重要な退去条件です。

通常損耗や経年変化まで借主負担とする特約については、その内容の具体性や明確な合意が問題になります。大阪高裁平成18年5月23日判決は、営業用物件の敷金返還事件で、一般的な原状回復条項だけでは通常損耗分の負担を明確に合意したとは認めませんでした。もっとも、事業用賃貸借では契約条項や交渉経緯が事案ごとに異なるため、契約書を個別に確認する必要があります。

造作・内装・設備

造作や設備では、少なくとも次の金額を区別します。

これらを無条件に全部足すと重複することがあります。造作買取請求権も立退料とは別の制度であり、契約条項や貸主の同意、造作の性質を確認しなければなりません。

立ち退き費用で重複計上しやすい項目

費目を多く挙げるほど請求が強くなるわけではありません。重複や前提のずれがあると、他の合理的な費目まで信用されにくくなります。

最終的な合意額を一括の立退料とすること自体はできます。しかし、交渉内部では重複を除いた積算表を持ち、どの費目を一括額に含めたのか説明できるようにしてください。

立ち退き費用の資料の作り方｜1費目1行で対応させる

資料は、契約書や見積書を大量に送るだけでは不十分です。最初に一覧表を作り、その後ろに根拠資料を番号順で付けます。

最初に契約と退去条件を整理する

費目別の請求表を作る

請求表の標準的な列は、次のとおりです。

住宅の簡易記載例

次の表は形式を示す架空例であり、金額の相場を示すものではありません。

候補物件は、都合のよい高額物件だけを選ぶのではなく、現在と同程度の条件を満たす複数物件を並べます。物件が見つからない場合は、検索条件、問い合わせ先、断られた理由、検索日を記録すると、代替困難性を説明しやすくなります。

資料フォルダを番号順にする

相手方へ提出する資料には、取引先名、従業員情報、口座番号など不要な個人情報・営業秘密が含まれていないか確認してください。必要部分を抜粋し、原本は手元に保存します。

裁判例から分かる「費目別に整理する」重要性

裁判例は、費目の定額表ではありません。しかし、立退料が家賃倍率だけでなく、複数の経済的不利益を踏まえて評価されることを確認できます。

東京地裁令和元年12月5日判決の各金額を別の店舗へそのまま当てはめることはできません。営業内容、立地、建替計画、鑑定資料などが異なるためです。裁判例は「自分の費目表に何を入れるか」を考える材料として使い、金額のコピーには使わないでください。

貸主へ提示するときと合意書で確認すること

費目表を作ったら、貸主側の提示額との差を、優先順位を付けて説明します。最初から全資料を無秩序に渡すより、要約1枚、費目表、主要資料、補足資料の順にすると確認しやすくなります。

金額以外の条件も提案する

現金額が同じでも、前払い、原状回復免除、退去猶予により借主の実負担は変わります。各条件を金額換算して比較してください。

合意書で分けて書く項目

また、交渉中も賃貸借契約が続いている間は、自己判断で賃料の支払いを止めないでください。賃料滞納が新たな解除理由として主張されることを避ける必要があります。

立ち退き費用・立退料の内訳に関するよくある質問

領収書がある費用はすべて立退料に入りますか？

すべてが当然に入るわけではありません。立ち退きとの因果関係、必要性、金額の相当性、他の費目との重複を確認します。移転を機に購入した高級設備や、従前より広い物件への変更費は、同等の状態を再現する費用と分けてください。

まだ支払っていない将来費用も請求表に入れられますか？

正式な見積書や契約条件があれば、将来費用として整理できます。支払済み、正式見積り、概算を区別し、前提条件が変わった場合の精算方法も合意書で定めます。

新居・新店舗の敷金や保証金は全額入れられますか？

将来返還される預け金であれば、返還されない礼金や保証料とは異なります。全額を損失として当然に計上するのではなく、返還されない部分、資金調達負担、前払いの必要性を分けて交渉します。

店舗の売上減少はどの資料で示しますか？

年次決算書に加え、月次試算表、売上台帳、POSデータ、通帳、予約台帳、固定費、給与資料などを使います。休業期間と移転前後の比較期間を明確にし、季節変動や一時的要因も説明します。

慰謝料・迷惑料を別項目で請求できますか？

立ち退きによる手間や精神的負担を交渉事情として示すことはできますが、一定額の慰謝料が自動的に発生するわけではありません。抽象的な迷惑料だけに頼らず、具体的な実費、生活上の不利益、営業上の損失を優先して整理します。

立退料を受け取ると税金がかかりますか？

受け取る人が個人か法人か、立退料が権利消滅の対価、移転費用の補償、営業収益の補償のどの性質を持つかなどによって税務上の扱いが変わります。受取額をそのまま手取り額と考えず、合意前に税理士等へ確認してください。

費目表はいつ作ればよいですか？

退去に同意したり合意書へ署名したりする前です。通知を受けた段階から候補物件と見積りを集め、交渉中に更新します。先に退去日だけを確定すると、必要な費用や準備期間を反映しにくくなります。

まとめ｜立ち退き費用は金額・根拠・資料を一つずつ対応させる

立ち退き費用は、引越し代、新居・新店舗の初期費用、差額賃料、内装・造作、休業・営業損失などを、住宅と事業用に分けて積み上げます。もっとも、すべての支出が当然に立退料になるわけではなく、正当事由、必要性、合理的な期間、重複、証拠資料を踏まえて調整されます。

まず、契約書、退去通知、候補物件、見積書、敷金・保証金明細を集めてください。店舗・テナントの場合は、資産台帳、月次売上、固定費、休業工程も追加します。資料がそろえば、貸主の提示額に何が含まれ、何が不足しているかを具体的に示せます。

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立ち退き費用を整理した後は、物件類型ごとの相場、家賃月数、補償金との制度の違いを確認してください。

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