立ち退き料がもらえないケースとは？立退料ゼロと言われたときの対処法

「立ち退き料は払わない」「立退料はゼロ」と言われても、その時点で借主が無条件に退去しなければならないと決まるわけではありません。最初に分けるべきなのは、有効な定期借家の期間満了や契約違反による解除など、そもそも普通借家の正当事由が問題になりにくいケースと、普通借家で貸主が単に支払いを拒んでいるケースです。

立ち退き料は、法律上すべての借主に定額で発生する独立の請求権ではありません。一方、普通借家の更新拒絶や解約申入れでは、貸主と借主の事情を比較し、明渡しの条件として申し出られた財産上の給付も含めて正当事由が判断されます。したがって、「法律に立退料の支払義務と書いていない」ことと、「立退料なしで貸主の明渡請求が認められる」ことは別問題です。

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立ち退き料がもらえないと言われたら最初に切り分けること

立ち退き料の有無は、貸主の言い方だけでは決まりません。契約がどのように終了するのかを整理すると、確認すべきポイントが見えてきます。

「支払義務がない」と「立退料なしで明渡しが認められる」は別

借地借家法は、立ち退き料について一律の支払額や計算式を定めていません。そのため、借主が通知を受けただけで、当然に一定額を請求できるとは限りません。

しかし、普通借家で貸主が更新を拒絶し、または期間の定めのない契約を解約しようとする場合には、正当事由が必要です。借地借家法28条は、双方が建物を必要とする事情、賃貸借の経過、利用状況や建物の現況に加え、明渡しの条件としての財産上の給付の申出を考慮するとしています。立退料の基本的な意味は、立ち退き料とは何かを解説した記事で整理しています。

本当に立ち退き料が出にくい主なケース

有効な定期借家契約が期間満了で終了する場合

定期建物賃貸借は、契約の更新がなく、期間満了で終了する仕組みです。有効に成立し、必要な満了通知も行われている場合、貸主は普通借家のような正当事由を示す必要がなく、期間満了に伴う立ち退き料も原則として発生しません。

もっとも、契約書の表題に「定期借家」と書かれているだけでは足りません。主に次の点を確認します。

最高裁平成24年9月13日判決は、借主が更新のない契約だと認識していた場合でも、当時の借地借家法が求める事前説明書面は契約書とは別個独立のものでなければならないと判断しました。法改正後は電子契約や、借主の承諾を得た電磁的方法による事前説明事項の提供も可能ですが、契約と事前説明が必要という基本構造は変わりません。

したがって、貸主から「定期借家だから立退料なし」と言われたときは、期間満了だけでなく、定期借家としての成立要件と通知を確認します。要件に不備があれば、普通借家として更新されている可能性があります。

家賃滞納などの契約違反を理由に解除された場合

家賃の長期滞納、無断転貸、重大な用法違反などにより、貸主と借主の信頼関係が壊れたとして賃貸借契約が解除される場合があります。解除が有効なら、貸主都合の更新拒絶や解約申入れとは異なり、正当事由を立退料で補う場面ではないため、立ち退き料は通常出にくくなります。

ただし、契約違反が一度でもあれば当然に解除できるわけではありません。滞納額・期間、催告の有無、その後の支払い、違反の重大性、改善状況などから、信頼関係が破壊されたといえるかが問題になります。貸主の主張に誤りがある場合は、入金記録、領収書、メール、修繕・利用状況の写真などで反論できるようにします。

東京地裁平成27年8月5日判決は、賃料不払いについて催告後も期限内に支払いがなかった事案で契約解除を認め、立退料の支払いとの引換えではない明渡しを命じました。これは、契約違反による解除と、貸主都合の正当事由による明渡しが別ルートであることを示す例です。

一時使用目的や取壊し予定建物の特別な契約である場合

イベント期間中だけの利用、建替えまでの短期間だけの入居など、契約の目的・期間・経緯から一時使用であることが明らかな賃貸借では、普通借家の更新や正当事由に関する保護が適用されないことがあります。また、法令や契約により一定期間後に建物を取り壊すことが明らかな場合には、取壊し時に終了する特約が設けられることがあります。

もっとも、「一時使用」「取壊し予定」と契約書に書けば足りるわけではありません。実際の利用目的、期間の長さ、締結経緯、取り壊す事情と時期、必要な書面が整っているかを確認します。通常の長期利用なのに名目だけ一時使用とされている場合は、貸主の説明をそのまま受け入れないことが重要です。

借主都合の退去や、条件を決めて合意解約した場合

転勤・廃業・移転など借主自身の都合で退去する場合は、貸主から明渡しを求められているわけではないため、通常は立ち退き料の問題になりません。また、借主が立退料なしの退去条件に明確に合意し、合意書に署名して明け渡した後は、後から追加の金銭を求めることが難しくなります。

貸主から退去を求められているのに、形式だけ「借主都合の解約届」を出すよう求められることがあります。解約届を出すと経緯が分かりにくくなるため、提出前に、貸主からの要請であること、退去条件が未合意であることを記録に残してください。

建物の危険性が著しく、貸主側の必要性が極めて強い場合

倒壊の具体的な危険が迫っている、行政から使用禁止・除却を求められているなど、建物の安全性に深刻な問題があると、貸主が明渡しを求める必要性は強く評価されやすくなります。その結果、必要な立退料が低くなり、事案によっては立退料なしでも正当事由が認められる可能性があります。

しかし、築年数が古いことや「建替えたい」という説明だけで、当然にゼロになるわけではありません。耐震診断、修繕可能性、建替計画、行政指導、借主の居住・営業上の必要性、代替物件の有無などが総合的に検討されます。

ゼロ提示でも立ち退き料を検討すべきケース

普通借家で、建替え・自己使用・売却など貸主都合の退去要求を受けた場合

普通借家で、貸主が建替え、自己使用、収益改善、売却、再開発などを理由に退去を求めている場合、貸主の理由だけで契約が終了するとは限りません。借主がその物件を使い続ける必要性や、移転によって生じる不利益も比較されます。

立退料は、貸主側の正当事由が不足する部分を補い、借主の移転負担を調整する要素です。判断要素の全体像は、借地借家法の正当事由と立退料の関係で詳しく解説しています。

「6か月前に通知したから立退料は不要」と言われた場合

期間の定めのない普通借家では、貸主の解約申入れから6か月を経過することが一つの手続要件になります。しかし、6か月前に通知しただけで正当事由まで自動的に満たされるわけではありません。期間の定めがある普通借家の更新拒絶でも、通知時期と正当事由は別々に確認します。

更新拒絶の通知期間、法定更新、解約申入れとの違いは、更新拒絶の正当事由と立退料の交渉ポイントを参考にしてください。

契約書に「立退料を請求しない」と書かれている場合

普通借家の契約書に、貸主の求めがあれば退去する、立退料を請求しないなどの条項があっても、その条項だけで借地借家法上の更新・正当事由の審査がなくなるとは限りません。借地借家法30条は、建物賃貸借の更新等に関する規定に反する特約で借主に不利なものを無効としています。

もっとも、条項の効力は、文言、契約類型、締結経緯、貸主が求める終了原因によって検討が必要です。「特約があるから必ずゼロ」「特約は必ず無効」と即断せず、契約書全体と説明資料を確認します。

貸主が「お金がないので払えない」と説明している場合

貸主の資金不足は、借主が無補償で退去しなければならないことを直ちに意味しません。現金を一括で用意できない場合でも、支払時期、分割の安全策、退去期限、賃料免除、原状回復免除、敷金の早期返還、移転業者への直接払いなどを組み合わせられます。

ただし、分割払いで明け渡しを先行すると、残額を回収できない危険があります。原則として支払いと明渡しを同時履行にし、やむを得ず分割にする場合は、担保、期限の利益喪失、違約金などを合意書で検討します。

低額の提示しかない場合｜提示額不足で明渡請求が棄却された裁判例

東京地裁令和4年10月14日判決は、店舗の明渡しが争われた事案で、貸主が100万円、後に300万円までの立退料を申し出ていました。裁判所は、正当事由を補完するには900万円を下回らない金銭的補償が必要と判断し、申出上限が不足していたため、明渡請求を棄却しました。

この裁判例は、借主に900万円の独立した立退料請求権を認めたものではありません。貸主が提示した金額では正当事由を補えず、明渡しを求める条件が整っていないと判断したものです。ゼロ提示や低額提示が、最終結論ではないことを示します。

立退料ゼロと言われたときの対処法

立退料の支払いを拒否されたときは、感情的に反論するより、次の順序で事実と資料を整理する方が交渉しやすくなります。

立退料の費目と資料の作り方は、立ち退き費用（立退料の内訳）、交渉全体の進め方は、立退料の交渉・増額で詳しく確認できます。

現金の立退料が出ないときに交渉できる条件

貸主が現金の増額に応じない場合でも、借主の実質的な負担を減らす条件があります。各条件を金額換算すると、現金の提示額と比較しやすくなります。

非金銭条件は口約束にせず、誰が何をいつまでに行うか、費用上限、領収書の提出、条件が実現しなかった場合の処理まで書面にします。合意書の条項は、立退料の合意書（退去合意書）の注意点で整理しています。

立ち退き料の交渉に必要な資料

契約終了の根拠を確認する共通資料

居住用物件で集める資料

店舗・事務所で集める資料

資料は「希望額を大きく見せる」ためではなく、移転によって現実に生じる負担と、貸主が求める期限で対応できるかを説明するために使います。見積りの前提や重複項目を整理し、金額の根拠を示せるようにします。

立ち退き料をめぐる裁判・交渉の考え方

立ち退き料は、借主が先に請求訴訟を起こせば当然に認められる性質のものではありません。普通借家で貸主が明渡しを求める場合は、貸主の更新拒絶・解約申入れに正当事由があるか、その補完としてどの程度の財産上の給付が必要かが争点になります。

他方、貸主と借主の間で退去合意書が成立し、貸主が約束した立退料を支払わない場合は、合意に基づく支払請求が問題になります。合意前に借主が明け渡すと交渉力が低下しやすいため、原則として支払いと明渡しを同時に行う設計が重要です。

貸主との交渉がまとまらず明渡訴訟になった場合の流れは、立ち退き要求に応じない場合の交渉・裁判の流れで確認できます。裁判では、立退料の希望額だけでなく、契約終了の根拠、双方の必要性、代替物件、損失資料を一体で主張する必要があります。

立ち退き料がもらえない場合についてよくある質問

立ち退き料なしの特約に署名していたら、必ずゼロですか？

必ずゼロとは限りません。普通借家の更新・正当事由に関する借主保護を一方的に排除する特約は、借地借家法30条との関係で無効となる可能性があります。ただし、定期借家、合意解約、契約違反解除など、どの場面の条項かによって評価が変わるため、契約書全体を確認してください。

契約書に「定期建物賃貸借」と書いてあれば立退料はもらえませんか？

名称だけでは決まりません。契約が書面または電磁的記録でされているか、契約前の別個の事前説明があるか、1年以上の契約で満了通知が適切かを確認します。有効な定期借家の満了なら原則として立退料は発生しませんが、成立要件や通知に不備がある場合、普通借家として扱われる可能性があります。

家賃を一度遅れただけで立ち退き料はもらえなくなりますか？

一度の短い遅れだけで直ちに契約解除が有効になるとは限りません。滞納期間・金額、催告、過去の支払状況、改善の有無などから信頼関係が破壊されたかが検討されます。ただし、滞納を放置すると不利になるため、未払いがある場合は早急に精算方法を検討してください。

建物が古い、耐震性が低いと言われたら立退料はゼロですか？

築年数や耐震性だけで一律にゼロとはなりません。倒壊危険の具体性、診断結果、修繕可能性、建替計画、借主側の必要性などが総合考慮されます。緊急性が高いほど貸主側の正当事由は強くなりやすいものの、移転負担を調整する立退料が必要になる事案もあります。

立退料を払わないなら家賃も払わなくてよいですか？

支払いを止めないでください。立退料の拒否と賃料の支払義務は別です。家賃滞納が解除理由となると、正当事由や立退料を争える状況から、契約違反解除の問題へ変わるおそれがあります。貸主が受領しない場合は、記録を残した上で供託などを検討します。

立退料ゼロなら、いつまでも退去を拒否できますか？

ゼロ提示だけで直ちに退去義務が確定するわけではありませんが、無期限に居続けられるとも限りません。定期借家の満了や有効な解除であれば明渡義務が生じる可能性があり、普通借家でも裁判で正当事由が認められれば明渡しが命じられます。拒否を続ける場合は、証拠、交渉条件、訴訟リスクを比較して方針を決めます。

まとめ｜立退料ゼロの理由を確認してから対応を決める

立ち退き料がもらえないと言われたときは、貸主の提示額だけでなく、契約が終了する根拠を確認することが出発点です。

契約類型や解除理由を誤って整理すると、本来主張できた条件を失うおそれがあります。通知を受けた段階で、契約書、通知書、支払記録、移転見積りをそろえ、退去に応じる条件と争う場合の見通しを比較してください。

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