立ち退き料とは？立退料の意味・もらえる条件をわかりやすく解説

立ち退き料とは、貸主の都合で賃貸物件の明渡しを求めるときに、借主の移転負担や不利益を調整するために支払われる金銭です。法律上、すべての立ち退きで定額の立退料が自動的に発生するわけではありません。普通借家の更新拒絶や解約申入れでは、貸主に必要な「正当事由」を判断する要素の一つとして、立ち退き料に当たる財産上の給付の申出が考慮されます。

そのため、立ち退き料をもらえるか、いくらになるかは、契約が普通借家か定期借家か、貸主が退去を求める理由、借主が物件を使い続ける必要性、移転によって生じる費用や営業への影響などによって変わります。最初の提示額や「家賃の何か月分」という目安だけで判断しないことが大切です。

立ち退き料は、法律で一律に決まった定額の給付ではない
普通借家では、正当事由を補完する要素として重要になる
定期借家の満了や有効な契約解除では、立退料が出ないこともある
金額は移転実費、賃料差額、営業への影響などを具体化して考える
退去日、支払時期、原状回復などを合意書で同時に定める

坂尾陽弁護士

退去を求められても、その場で退去日や金額に同意する必要はありません。まず契約書と通知書を確認し、立ち退き料の前提になる事情を整理しましょう。

（執筆者）弁護士坂尾陽（Akira Sakao -attorney at law-）

2009年　　　　　京都大学法学部卒業
2011年　　　　　京都大学法科大学院修了
2011年　　　　　司法試験合格
2012年～2016年　森・濱田松本法律事務所所属
2016年～　　　　アイシア法律事務所開業

Contents

1 立ち退き料とは｜意味と役割
2 立ち退き料と正当事由の関係
3 立ち退き料をもらえる可能性が高い条件
4 立ち退き料をもらえない・少なくなりやすいケース
5 立ち退き料に含まれる主な費用
6 立ち退き料の相場・金額はどう決まる？
7 立ち退き料はいつもらう？支払時期と合意書
8 立ち退き通知を受けた借主が最初にすること
9 立ち退き料についてよくある質問
10 まとめ｜立ち退き料は契約・正当事由・損失を一体で考える

＞＞✉メールでのお問合せはこちら（24時間受付）

立ち退き料とは｜意味と役割

「立ち退き料」と「立退料」は、通常、同じ意味で使われます。借地借家法には「立退料」という名称や計算式が直接定められているわけではありません。同法28条は、建物の明渡しの条件または明渡しと引換えに貸主が借主へ行う「財産上の給付」の申出を、正当事由の判断材料として挙げています。この財産上の給付が、一般に立ち退き料と呼ばれています。

立ち退き料には、主に次の役割があります。

移転のための実費を補う：引越し代、新居や移転先の契約費用、内装・設備の移設費などを補います。
退去による不利益を調整する：賃料差額、休業、顧客減少、住環境の変化など、明渡しによって生じる不利益を金銭面から調整します。
貸主の正当事由を補完する：貸主側の事情だけでは明渡しを認めるに足りない場合に、立退料の提供をほかの事情と併せて考慮します。

ただし、立ち退き料は単なる迷惑料や慰謝料に限られません。また、敷金の返還、未払賃料の精算、原状回復費用、公的な再開発・収用に伴う補償金とは、それぞれ法的な位置づけが異なります。

この記事の対象

この記事は、主に建物の普通借家・定期借家をめぐる立ち退き料を扱います。公共事業による移転補償や借地の更新拒絶は、適用される制度と判断要素が異なります。

立ち退き料と正当事由の関係

普通借家では貸主の更新拒絶・解約申入れに正当事由が必要

期間の定めがある普通借家では、貸主が期間満了で契約を終わらせるために、原則として満了の1年前から6か月前までの間に更新拒絶の通知をする必要があります。期間の定めがない普通借家について貸主が解約を申し入れた場合も、通常は申入れから6か月が経過するだけで当然に明渡しが決まるわけではなく、借地借家法28条の正当事由が問題になります。

正当事由は、貸主と借主の建物使用の必要性を中心に、賃貸借の経緯、利用状況、建物の現況、立ち退き料の申出などを総合して判断されます。詳しい判断要素は、借地借家法の正当事由とは？立退料で補完される仕組みで解説しています。

立退料だけで正当事由が作られるわけではない

最高裁昭和46年6月17日判決は、立退料の提供も正当事由の判断で考慮される一方、立退料だけが独立して正当事由の根拠になるのではなく、ほかの事情と総合考慮され、相互に補完し合うものと示しています。

同判決は、立退料が明渡しによる損失のすべてを必ず補償する額でなければならないわけではないとも示しています。もっとも、交渉で適正な条件を検討するには、借主が現実に負担する費用と不利益を具体的に示すことが重要です。

したがって、貸主の明渡しの必要性が極めて弱く、借主がその物件を使い続ける必要性が非常に高い場合は、高額な立退料を提示しても明渡請求が認められない可能性があります。反対に、建物の危険性が高いなど貸主側の必要性が強い場合は、比較的少ない立退料で正当事由が補完されたり、事案によっては立退料なしでも正当事由が認められたりする余地があります。

注意

「立退料を払えば必ず退去させられる」「立退料の提示がなければ必ず退去しなくてよい」という単純な関係ではありません。契約類型、通知、解除理由、双方の必要性を一体で確認する必要があります。

立ち退き料をもらえる可能性が高い条件

立ち退き料に一律の受給要件はありませんが、次の事情が重なると、借主が立退料を受け取って退去する解決になりやすいといえます。

普通借家で貸主側から退去を求められている：建替え、再開発、自己使用、敷地の有効利用など、借主の自主退去ではなく貸主都合の明渡し要求であることが基本です。
借主に重大な契約違反がない：賃料滞納や重大な用法違反による解除ではなく、更新拒絶や解約申入れの正当事由が問題になる場面です。
借主が物件を使い続ける必要性を説明できる：住居としての生活基盤、店舗・事務所としての営業継続、立地への依存、代替物件の乏しさなどが具体的であるほど交渉材料になります。
移転による不利益を資料で示せる：引越し、契約初期費用、賃料差額、内装・設備、休業、顧客減少などを見積書や帳簿で裏付けられる状態です。
退去への同意前に条件交渉をしている：退去日や明渡しを無条件で承諾する前に、立退料とその他の条件を一体として協議していることが重要です。

立退料が問題になりやすい典型場面

実務上は、老朽化した建物の建替え、賃貸マンションやビルの再開発、貸主や親族による自己使用、空室化して売却するための明渡しなどで立退料が問題になりやすくなります。ただし、「建て替えたい」「売却したい」という貸主の希望だけで当然に正当事由が認められるわけではありません。計画の具体性や必要性、建物の状態、借主側の事情との比較が必要です。

立ち退き料をもらえない・少なくなりやすいケース

貸主から退去を求められたからといって、立ち退き料が必ず発生するわけではありません。次のケースでは、立退料が不要と判断されたり、交渉額が小さくなったりする可能性があります。

有効な定期借家が期間満了を迎える場合：更新がない定期建物賃貸借として有効に成立し、必要な手続も履践されている場合は、普通借家の正当事由とは別のルールで終了します。
重大な賃料滞納や契約違反による解除が有効な場合：信頼関係を破壊する程度の債務不履行があり、契約解除が認められるなら、正当事由を立退料で補完する場面とは異なります。
一時使用目的など借主保護の適用が限定される場合：契約の目的や締結経緯から、一時使用のための賃貸借であることが明らかな場合などは、通常の普通借家と結論が異なります。
建物の危険性が著しく貸主側の必要性が非常に強い場合：倒壊等の具体的な危険が高く、修繕より取壊しが合理的と評価される事情は、貸主側の正当事由を強めます。
すでに無条件で退去へ合意し、明渡しまで終えた場合：立退料を留保せずに合意書へ署名したり、退去後に初めて請求したりすると、交渉や請求が難しくなることがあります。

もっとも、契約書に「定期借家」と書かれているだけで有効性が確定するわけではなく、賃料滞納が1回あっただけで直ちに解除が認められるわけでもありません。立退料ゼロと言われたときは、貸主がどの法的根拠を前提にしているのかを確認してください。詳しくは、立ち退き料がもらえないケースと立退料ゼロ提示への対処法を参照してください。

立ち退き料に含まれる主な費用

立ち退き料の内容は、住居か事業用物件かによって大きく異なります。すべての費目が必ず認められるわけではありませんが、借主が実際に負担する費用と経済的な不利益を項目ごとに整理すると、提示額を検討しやすくなります。

費目	主な内容	準備したい資料
移転の実費	引越し、運搬、廃棄、仮置き、移転作業など	引越業者・運送業者の見積書、現況写真
新居・移転先の初期費用	敷金、礼金、仲介手数料、保証料、移転先の契約費用など	候補物件資料、初期費用明細、賃貸条件表
賃料差額	現在の賃料と同等物件へ移転した後の賃料との差額	現契約書、周辺相場資料、候補物件の募集図面
内装・設備・造作	店舗や事務所の内装、厨房、看板、什器、通信設備の撤去・移設・再設置	工事見積書、固定資産台帳、取得時の請求書、写真
営業への影響	休業期間の利益減少、従業員費用、顧客喪失、移転告知など	確定申告書、決算書、試算表、売上台帳、予約・顧客資料
その他の退去条件	原状回復免除、敷金返還、退去までの賃料減免、造作や残置物の扱い	賃貸借契約書、入居時資料、原状回復見積書

裁判や鑑定の場面では、借家権の経済的価値を参酌することもあります。ただし、借家権割合を掛ければ当然に立退料が算出されるわけではなく、事案に適した方法かを検討する必要があります。また、同じ損失を複数の費目で重複計上しないよう注意してください。

費目ごとの考え方と証拠の整理方法は、立ち退き費用（立退料の内訳）と補償される費目で詳しく解説しています。

立ち退き料の相場・金額はどう決まる？

立ち退き料には、法律で定められた一律の相場や公式の計算式はありません。「家賃の6か月分」「家賃の1年分」といった表現は、初期の交渉で使われる目安の一つにすぎません。住居と店舗では損失の内容が違い、同じ家賃でも正当事由の強さや代替物件の状況によって金額は大きく変わります。

金額を検討するときは、主に次の事情を確認します。

貸主側の正当事由の強さ：建替え・自己使用の必要性、建物の危険性、計画の具体性など
借主側の使用の必要性：居住年数、営業年数、立地依存、家族・従業員・顧客への影響など
賃貸借の経緯と利用状況：契約期間、更新経緯、賃料支払状況、修繕や設備投資の負担など
移転先の確保難易度：近隣の空室、用途・面積・設備、賃料水準、審査上の事情など
具体的な移転費用と経済的損失：見積書、契約資料、決算書などで裏付けられる金額
退去期限とその他の条件：準備期間、原状回復免除、敷金精算、賃料減免など

住宅・店舗など物件類型ごとの考え方や家賃倍率の限界は、立ち退き料の相場と賃貸・店舗別の計算方法で確認できます。

裁判例でも金額と結論は大きく異なる

裁判例は、立退料が単純な家賃倍率では決まらないことを示しています。次の金額は、各事件の個別事情に基づく判断であり、一般的な相場を示すものではありません。

裁判例	主な事情	判断の概要
東京地裁令和3年12月14日判決	築50年以上で倒壊の懸念があるアパート。借主は高齢で長期居住	貸主・借主双方の必要性を考慮し、賃料・共益費6か月分の27万円を相当とした
東京地裁平成25年12月11日判決	築95年以上の長屋。借主は95歳で約60年間居住し、近隣の家族から生活支援を受けていた	移転費、新規契約費用、賃料差額、高齢・長期居住などを考慮し、215万円を相当とした
東京地裁令和4年10月14日判決	耐震性に問題があるビルの店舗。借主は約40年間営業	必要な立退料は900万円を下回らないとしたが、貸主の申出上限が300万円だったため明渡請求を棄却した

このように、建物の危険性が高くても借主の居住・営業上の必要性が強ければ相応の立退料が必要になることがあります。他方、貸主側の必要性が強く、借主側の不利益を低額の給付で補えると評価される事案もあります。

初回提示額が最終額とは限らない

最高裁平成3年3月22日判決は、解約申入れ後に立退料を提示したり、当初の提示額を増額したりした場合でも、その金額を正当事由の判断で考慮できるとしています。立退料交渉では、最初の提示額を直ちに受け入れるのではなく、費目と資料を示しながら条件を詰めることが重要です。ただし、裁判になれば裁判所が必ず希望額を認めてくれるわけではありません。

立ち退き料はいつもらう？支払時期と合意書

話し合いで退去する場合、立ち退き料の支払時期に一律の法定ルールはありません。合意により、合意書締結時の前払い、明渡しとの同時支払、明渡し確認後の支払、分割払いなどを定めます。裁判では、立退料の支払を受けるのと引換えに建物を明け渡す内容の判決がされることがあります。

借主の立場では、立退料を受け取れないまま鍵を返し、占有を完全に手放すことを避ける必要があります。少なくとも、次の事項を合意書で明確にしてください。

立退料の総額：敷金返還や未払賃料との区別、控除項目の有無も明記する
支払日・支払方法・支払条件：振込先、手数料、明渡しとの先後関係を特定する
明渡日と鍵の返還方法：移転準備に必要な期間を踏まえて年月日を定める
退去までの賃料・共益費：通常どおり支払うか、減免するか、日割りにするかを決める
敷金・原状回復・造作・残置物：返還額、撤去範囲、免除部分、所有権の扱いを具体化する
不履行時の処理と清算条項：支払遅延や明渡し遅延、合意解除、残る請求の範囲を確認する

合意書で確認すべき条項は、立退料の合意書（退去合意書）で押さえる条項で詳しく解説しています。

合意前の注意

立退料の支払前に、無条件の明渡し確認書や「本件に関する債権債務は一切ない」とする清算条項へ署名すると、未払分の請求が難しくなるおそれがあります。金額・支払時期・明渡しを同じ合意書で整合させてください。

立ち退き通知を受けた借主が最初にすること

立ち退き料を適切に検討するには、金額交渉の前に契約関係と事実を整理する必要があります。次の順で対応すると、不要な不利益を避けやすくなります。

賃貸借契約書を確認する：普通借家か定期借家か、期間、更新条項、契約当事者、特約を確認します。
通知書を保存する：通知日、退去期限、理由、立退料の提示、貸主・代理人の名義を記録します。
その場で退去へ同意しない：口頭でも「必ず退去する」と確定的に約束せず、検討期間を求めます。
賃料の支払を続ける：立ち退き要求への対抗として家賃を止めると、契約解除の理由を作るおそれがあります。受領を拒否されたときは供託を含めて専門家へ相談します。
移転損失を費目別に整理する：見積書、候補物件、決算書、設備資料、写真などを集めます。
退去する場合と争う場合の両方を比較する：期限、費用、営業・生活への影響、訴訟リスクを踏まえて回答方針を決めます。

退去を拒否した後の交渉・訴訟の流れは、立ち退き要求に応じないとどうなる？拒否・交渉・裁判までの流れを参照してください。契約更新時の通知を受けた場合は、更新拒絶の正当事由と立退料の交渉ポイントも確認すると整理しやすくなります。