賃貸契約書なしで立ち退きを求められたら？口頭契約・証拠・立退料を解説

賃貸契約書なしで立ち退きを求められた場合でも、契約書がないことだけで直ちに退去しなければならないわけではありません。賃料の支払い、鍵の引渡し、建物の継続使用、貸主とのやり取りなどから賃貸借契約の成立や契約内容を説明できることがあります。

一方で、契約書がないと、契約期間、用途、更新、敷金、原状回復、解約の条件が曖昧になりやすく、貸主から「契約書がないからすぐ出てほしい」「立退料は払わない」と言われたときに、どの資料を集め、どのように返答するかが重要になります。

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賃貸契約書なしでも立ち退きをすぐ受け入れる必要はありません

建物の賃貸借契約は、必ずしも契約書という書面だけで成立するものではありません。貸主が建物を使わせ、借主が賃料を支払うことを合意し、実際に建物を使用しているのであれば、口頭の合意やこれまでの取引経過から賃貸借契約が認められる可能性があります。

そのため、貸主から「契約書がないから契約はない」「いつでも出て行ってもらえる」と言われても、その説明をそのまま受け入れる必要はありません。特に、毎月家賃を支払ってきた、領収書を受け取っている、店舗や事務所として継続して営業している、修繕や更新についてやり取りしてきたといった事情がある場合は、契約関係を前提に対応を考えるべきです。

ただし、契約書なしの事案では、通常の立ち退き問題よりも先に、そもそも賃貸借なのか、契約内容をどこまで証明できるのかを確認する必要があります。ここを曖昧にしたまま立退料だけを交渉すると、後から貸主に「無償で貸していただけ」「期間を決めていた」「用途違反がある」などと主張されるおそれがあります。

「契約書がない」と「契約がない」は別問題です

契約書は契約内容を示す重要な証拠ですが、契約そのものではありません。口頭の合意でも、当事者の合意と実際の履行があれば、契約が成立していると評価されることがあります。

無償で借りている場合は使用貸借との区別が必要です

家賃を払っていない親族間の貸し借りや、好意で無償使用しているケースでは、賃貸借ではなく使用貸借と評価されることがあります。使用貸借では、借地借家法による保護や立退料交渉の前提が異なるため、この記事で扱う「賃貸契約書なしの賃貸借」とは分けて考える必要があります。

家賃名目ではなくても、毎月一定額を支払っている、共益費や管理費の形で実質的な対価を支払っている、売上歩合や固定費を負担しているといった場合は、その支払いの性質を丁寧に確認します。

最初に確認すべき契約内容

契約書がない立ち退きでは、まず契約の有無と内容を整理します。契約内容が分からないまま「立ち退くか」「立退料をいくら請求するか」を決めると、後から重要な主張や証拠を出しにくくなることがあります。

家賃・入居時期・使用目的を確認する

最初に確認したいのは、いつから、どの建物又は区画を、いくらで、何の目的で使ってきたかです。住居として借りたのか、店舗・事務所・工場・倉庫として借りたのかによって、立ち退きによる損害や移転準備も変わります。

店舗やテナントの場合は、内装工事、設備投資、顧客の定着、営業許可、看板、従業員、仕入れ、近隣との関係なども重要です。単なる居住場所の移転ではなく、営業基盤そのものに関わるためです。

普通借家か定期借家かを確認する

貸主が「期間が終わったから退去してほしい」と言っている場合は、普通借家なのか定期借家なのかを確認します。普通借家であれば、期間満了だけで当然に終了するわけではなく、貸主側の更新拒絶には通知期間や正当事由が問題になります。

定期借家と主張されている場合も、契約書がない、事前説明書面等がない、更新がないことを明確に説明されていないといった事情があれば、本当に定期借家として扱えるのかを検討する余地があります。特に、貸主が後から「実は定期借家だった」と言い出した場合は、すぐに退去を前提にせず、資料を確認してください。

家賃滞納や契約違反があるかを確認する

家賃滞納、無断転貸、無断改装、用途違反、迷惑行為などがある場合は、貸主都合の立ち退きとは別に、契約解除の問題が出てきます。この場合、立退料を前提とする交渉ではなく、まず滞納額、催告の有無、違反の程度、信頼関係が破壊されたといえるかを検討する必要があります。

反対に、家賃をきちんと払い、長年トラブルなく使ってきた借主に対して、貸主都合で建て替え、売却、自己使用などを理由に立ち退きを求める場合は、正当事由や立退料が重要な交渉テーマになります。

契約書がない場合に集めるべき証拠

賃貸契約書なしの事案では、証拠の整理が結論を左右します。証拠は「契約があったこと」「契約内容」「借主の使用必要性」「立ち退きによる損失」を説明するために集めます。

証拠は、完璧にそろってから相談する必要はありません。むしろ、貸主から退去日や署名を迫られている場合は、手元にある資料だけでも早めに相談し、不足資料を後から補う方が安全です。相談前の資料整理については、立退料の弁護士相談前に準備することも参考にしてください。

証拠は時系列で整理する

証拠を集めるときは、種類ごとに保管するだけでなく、時系列で並べることが重要です。いつ入居し、いつから賃料を支払い、どのような更新や修繕があり、いつ立ち退き要求を受けたのかが分かると、貸主の説明に矛盾がないかを確認しやすくなります。

口頭のやり取りはすぐメモ化する

貸主から電話や対面で立ち退きを求められた場合は、日付、場所、相手、発言内容、提示された退去時期や金額をメモに残してください。可能であれば、後日メールなどで「先日のお話では、〇月末までの退去を求められているとの理解でよいでしょうか」と確認し、記録を残します。

ただし、感情的な反論や強い断定をメールで送ると、後の交渉で不利に使われることがあります。記録化するときは、事実確認を中心に、冷静な表現にとどめることが大切です。

立ち退き要求を受けた直後にしてはいけないこと

契約書がない状態で立ち退き要求を受けると、「自分の立場が弱いのではないか」と考えて、早く返事をしてしまいがちです。しかし、退去日や条件を一度認めると、その後の交渉が難しくなることがあります。

一般的に立ち退きを拒否できるか、拒否を続けた場合にどのようなリスクがあるかは、立ち退きは拒否できる？拒否した場合の末路・裁判リスクと対応で詳しく解説しています。本記事では、契約書がない場合の証拠と契約内容の確認を中心に考えます。

貸主に確認すべきこと

立ち退き要求を受けたら、まず貸主の理由と条件を確認します。特に、建て替え、売却、自己使用、更新拒絶、老朽化、家賃滞納、契約違反など、理由によって対応が変わります。

貸主が理由を曖昧にしたまま退去だけを求める場合や、回答期限を極端に短く設定している場合は、冷静に資料を整理してから返答する必要があります。

正当事由と立退料は契約書なしでも問題になります

建物賃貸借として扱われる場合、貸主が更新拒絶や解約申入れによって借主に退去を求めるには、原則として正当事由が問題になります。正当事由では、貸主と借主の建物使用の必要性、これまでの契約経過、建物の利用状況や現況、立退料などが総合的に考慮されます。

契約書がないからといって、この正当事由の問題が当然になくなるわけではありません。長年賃料を支払い、住居や店舗として継続利用してきたのであれば、借主側にも建物を使い続ける必要性があります。貸主の都合だけで直ちに明渡しが認められるとは限りません。

立退料は「必ずもらえる金額表」ではありません

立退料は、法律で一律の金額が決まっているものではありません。貸主の正当事由の強さ、借主の使用必要性、移転費用、営業への影響、建物の老朽化、交渉経過などを踏まえて、条件交渉の中で問題になります。

最高裁昭和46年6月17日判決は、立退料の提供が正当事由の判断における補完要素として扱われることを示した裁判例として重要です。また、最高裁平成3年3月22日判決は、解約申入れ後の立退料の提供や増額申出が考慮され得ることを示しています。つまり、当初提示が低い、又は立退料が提示されていない場合でも、その後の交渉で条件を検討する余地があります。

正当事由の考え方を詳しく確認したい場合は、借地借家法の正当事由とは？立退料で補完される仕組みを解説を参考にしてください。

立退料を主張するためにも証拠が必要です

契約書がない場合、立退料交渉では、単に「困る」と伝えるだけでは弱くなりがちです。どのような契約関係があり、どのように建物を使用し、退去によりどの費用や損失が生じるのかを資料で示す必要があります。

提示額が低いと感じる場合の交渉方法は、立ち退き料を増額する5つのコツで詳しく解説しています。

契約書なしで立退料交渉を進める手順

契約書がない事案では、最初から金額だけをぶつけるよりも、契約関係、証拠、退去条件を順番に整理して交渉する方が安全です。

契約関係を整理してから回答する

貸主に対しては、まず退去要求の理由と条件を書面又はメールで確認します。そのうえで、借主側では、賃料支払、使用開始時期、用途、更新の経緯、営業実態などを整理します。

返答では、「退去には応じられない」とだけ伝えるのではなく、契約関係と使用実態を確認したうえで、条件協議が必要であることを冷静に伝えるのが基本です。相手方の通知内容に不明点がある場合は、理由、退去期限、立退料の有無、敷金・原状回復の扱いを質問します。

立退料の費目を積み上げる

契約書がないからといって、立退料を曖昧な慰謝料のように請求するのは避けるべきです。移転に実際に必要な費用、営業上の損失、差額賃料、原状回復や設備撤去の扱いなど、費目ごとに根拠を積み上げます。

合意する場合は書面で条件を固定する

立ち退きに応じる場合は、退去日、立退料の金額、支払時期、支払方法、敷金返還、原状回復、残置物、鍵の返還、明渡しまでの賃料を合意書に明記します。口頭で「後で払う」と言われただけで退去すると、支払いをめぐってトラブルになるおそれがあります。

合意書に署名する段階では、立退料の合意書で押さえる条項を確認し、不利な清算条項や原状回復条項が入っていないかをチェックしてください。

裁判や強制執行になる前に確認すべきこと

話し合いがまとまらない場合、貸主が明渡し訴訟を起こすことがあります。裁判になった場合は、契約書がない点だけでなく、賃貸借の成立、契約内容、正当事由、立退料、契約違反の有無などが争点になり得ます。

訴状や裁判所からの書類が届いた場合は、放置してはいけません。対応期限を過ぎると、借主の言い分や証拠を十分に出せないまま手続が進む危険があります。裁判になった場合の流れや準備は、立ち退き訴訟（明渡し訴訟）になったら？で詳しく解説しています。

裁判前の交渉でも証拠整理は有効です

証拠整理は、裁判になってから初めて行うものではありません。交渉段階で、契約関係や退去による損失を資料で説明できれば、貸主が条件提示を見直すことがあります。反対に、証拠が散らばったままでは、貸主に「契約書がないから弱い」と押し切られやすくなります。

弁護士に相談した方がよいケース

契約書がない立ち退き問題は、一般的な立ち退き交渉に加えて、契約の成立や証拠評価が問題になります。次のような場合は、早めに弁護士へ相談することを検討してください。

相談時には、契約書がなくても、家賃の支払い資料、貸主とのやり取り、通知書、物件写真、見積書、事業資料などを持参できれば十分に検討を始められます。資料がそろっていないから相談できないと考える必要はありません。

立退料請求や交渉について弁護士へ相談したい場合は、立退料請求の弁護士相談をご確認ください。

よくある質問

賃貸契約書なしでも立退料を請求できますか？

賃貸借契約として扱える事情があり、貸主都合で立ち退きを求められている場合は、立退料が交渉対象になる可能性があります。もっとも、立退料は一律に発生するものではなく、正当事由の強さ、借主の使用必要性、移転費用、営業への影響などを踏まえて検討します。

家賃を手渡ししていて振込履歴がありません。どうすればよいですか？

領収書、家計簿、メモ、貸主とのメッセージ、現金を引き出した通帳記録、周囲の事情などを確認します。手渡しだから証拠がないと決めつけず、支払いを裏付ける資料を幅広く探してください。今後の支払いは、可能であれば記録が残る方法に切り替えることも検討します。

契約書がない場合、契約期間はどうなりますか？

契約期間は、当初の合意、更新の経緯、家賃支払い、貸主とのやり取りなどから判断します。期間を説明できる資料がない場合、期間の定めがない契約として扱われるかが問題になることもあります。いずれにしても、建物賃貸借であれば、貸主からの解約には正当事由などが問題になります。

貸主から「契約書がないから原状回復費も全部払え」と言われました。

原状回復の範囲は、契約書だけでなく、使用状況、工事の承諾、通常損耗か借主の責任による損傷か、建物の取り壊し予定の有無などによって変わります。立退料と敷金・原状回復を一括で曖昧に処理せず、費目ごとに確認することが大切です。

もう退去すると口頭で言ってしまいました。撤回できますか？

発言の内容、相手方の受け止め方、その後のやり取り、書面の有無によって異なります。単なる検討中の発言なのか、退去条件を含む合意なのかを確認する必要があります。署名済みの書面がある場合は、特に早めに相談してください。

まとめ

賃貸契約書なしで立ち退きを求められても、契約書がないことだけで直ちに退去義務が決まるわけではありません。賃料支払、鍵の引渡し、継続使用、貸主とのやり取りなどから、賃貸借契約の成立や契約内容を説明できることがあります。

特に、店舗・事務所・工場など事業用物件では、移転費用や営業損失が大きくなりやすく、契約書がないまま安易に退去条件を決めると大きな不利益につながることがあります。資料が完全にそろっていなくても、まずは手元の証拠を保存し、退去を求められた理由と条件を確認してください。

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