店舗・テナントの立ち退き料の相場｜営業補償・造作・原状回復まで

店舗・テナントの立ち退き料の相場には、法律で決められた定額や共通の計算式はありません。「家賃の2〜3年分」と説明されることがありますが、最低額でも上限でもなく、店舗の業種、立地、営業実績、内装・設備、移転先、休業期間、貸主が退去を求める理由によって大きく変わります。

店舗の立退料を検討するときは、家賃倍率だけでなく、移転先の契約費用と家賃差額、引越し・設備移設費、新店舗の内装費、休業中の利益減少や固定費、顧客喪失、造作、原状回復条件などを分けて数字にすることが重要です。

この記事では、店舗・テナントの立ち退き料相場の見方、営業補償・休業補償の考え方、造作買取請求と原状回復の区別、業種別の増減要素、計算例、裁判例を借主側の視点で解説します。

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店舗・テナントの立ち退き料相場は家賃2〜3年分だけでは決まらない

普通借家の店舗・テナントについて貸主都合の立退きを求められた場合、立ち退き料は家賃の2〜3年分程度と紹介されることがあります。現在の月額賃料を基準にすると、単純計算は次のとおりです。

ただし、店舗では家賃が同じでも、厨房設備を備えた飲食店、立地への依存が大きい小売店、特殊設備を使うクリニック、移転しやすい事務所では、明渡しによる損失が異なります。上の表は、貸主の提示額が大きく外れていないかを見るための入口にすぎません。

事務所より店舗の立退料が高くなりやすい理由

来店型の店舗は、場所そのものが売上や顧客との関係に結びつきやすく、移転後に同じ営業状態を回復するまで時間がかかることがあります。また、新店舗で同等の営業を再開するためには、内装、給排水、電気容量、空調、看板、什器、厨房機器などの再整備が必要です。

一方、営業実績が乏しい、近隣に条件の近い物件が多い、設備をそのまま移設できる、契約違反がある、建物の危険性や建替えの必要性が強いといった事情があれば、金額が低く評価されることもあります。

店舗の立退料は正当事由と経済的不利益を総合して決まる

普通借家について、貸主が契約更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、借地借家法28条の正当事由が必要です。裁判では、貸主と借主が建物を使用する必要性、これまでの賃貸借の経過、建物の利用状況・現況、立退料などの財産上の給付を総合して判断します。

店舗の立退料は、移転費用を精算するだけのものではありません。貸主側の正当事由を補完し、店舗を失う借主の不利益を調整する要素でもあります。そのため、同じ移転費用がかかるケースでも、貸主の建替え計画が具体的か、借主が長年その場所で営業しているか、代替物件で営業を再現できるかによって金額が変わります。

立退料の相場全体と正当事由との関係は、立ち退き料の相場・内訳・計算方法の総合解説でも整理しています。

店舗・テナントの立退料を構成する主な項目

店舗の立退料を検算するときは、総額を一つの数字で示すのではなく、項目ごとに計算します。主な項目と注意点は次のとおりです。

各費目の請求可否と準備資料を詳しく確認する場合は、テナントの立退料で事業者が請求できる費目も参考にしてください。

住宅と店舗に共通する費目の整理は、立ち退き費用と立退料の内訳で解説しています。

営業補償・休業補償は売上全額ではなく実損を数字にする

店舗の立退料で金額差が大きくなりやすいのが、営業補償・休業補償です。ただし、民間の建物賃貸借における立退料には、営業補償を計算する一律の法定式はありません。

営業を休止すれば売上は減りますが、その期間に仕入れや決済手数料などの変動費を負担せずに済む場合があります。このため、売上高の全額ではなく、売上減少から回避できる費用を差し引いた利益・限界利益を中心に検討し、休業中も続く固定費や従業員への支払、顧客喪失、再開費用を別に整理します。

休業期間は工事日数だけで決めない

休業期間には、物件選定、契約、設計、許認可・届出、内装工事、設備の搬出入、試運転、従業員研修、再開準備などが関係します。現在の店舗を営業しながら新店舗を準備できる場合と、先に退去しなければ工事を始められない場合でも期間は変わります。

営業廃止補償が当然に認められるわけではない

移転先が見つからない、営業許可や商圏の事情から同じ事業を続けにくいとしても、直ちに将来の利益すべてを営業廃止補償として請求できるわけではありません。代替地で営業を継続できる可能性、事業全体に占める当該店舗の割合、他店舗の有無、営業実績などを具体的に検討します。

また、公共事業の損失補償基準は民間の立退料の検討で参考にされることがありますが、そのまま拘束的に適用される制度ではありません。違いは、立ち退き補償金と民間の立退料の違いをご確認ください。

営業実績が弱くても立退料がゼロになるとは限らない

赤字や低収益で営業補償が小さく評価されても、移転費、新店舗の契約費用、内装費、家賃差額、借家権の経済的価値などが残る場合があります。反対に、売上が大きくても、その売上が立地と結びついていない、他店舗へ移せる、変動費が大きいといった事情があれば、売上高に比例して立退料が増えるとは限りません。

造作・内装費は全額を新品価格で請求できるとは限らない

店舗の内装・造作には、厨房、カウンター、間仕切り、給排水、空調、看板、棚、照明、床、壁などがあります。立退料を検討するときは、現在の造作を失う損失と、移転先で同等の営業機能を再現する費用を区別します。

造作買取請求権は立退料とは別の制度

借地借家法33条は、貸主の同意を得て付加した造作などについて、賃貸借が期間満了または解約申入れにより終了するとき、時価での買取りを請求できる場合を定めています。ただし、造作に当たるか、貸主の同意があるか、終了原因が要件を満たすか、契約に造作買取請求権を放棄する特約があるかを確認する必要があります。

居抜き譲渡とも区別する

居抜き譲渡は、次の借主など第三者へ内装・設備を譲渡する取引です。貸主に対する造作買取請求や立退料とは相手方と法的構成が異なり、賃貸借契約上の承諾、譲渡対象、撤去義務、代金の精算を個別に確認します。

原状回復費は現金の加算だけでなく退去条件として調整する

事業用賃貸借では、契約書にスケルトン返しや造作撤去の特約が置かれていることがあります。原状回復費は、貸主が借主へ支払う立退料の一項目になるとは限らず、借主側の債務として問題になるため、現金額とは別に交渉する必要があります。

建物を取り壊す予定であれば、原状回復工事をしてから解体することの経済的な意味は乏しい場合があります。しかし、取り壊し予定だから契約上の原状回復義務が当然に消えるわけではありません。貸主が免除する範囲を合意書に明記することが大切です。

大阪高裁平成18年5月23日判決は、営業用物件についても、一般的な原状回復条項だけでは通常損耗まで借主負担とする明確な合意があったとは認めませんでした。ただし、事業用物件では契約条項、工事承諾書、入居時の状態、説明・交渉の経過によって結論が変わります。

合意書では、撤去する造作、残置を認める設備、スケルトン工事の要否、産業廃棄物、原状回復費の負担上限、敷金・保証金の返還額と時期を具体的に記載します。

返還される敷金・保証金は、原則として立退料とは別に精算します。「立退料総額」に返還予定額が含まれていないかも確認してください。

飲食店・小売店・美容院・クリニック・事務所で相場が変わるポイント

店舗の業種ごとに固定の相場表を作ることはできません。重要なのは、その業種で営業を再現するための費用と、移転によって失う場所的な利益を説明することです。

たとえば、同じ月額30万円でも、近隣へ短期間で移れる事務所と、厨房設備を再構築しなければならない地域密着型飲食店では、必要額が同じとは限りません。業種名だけで高額・低額を決めず、店舗固有の数字を示します。

計算例：月額賃料30万円の飲食店

次は、店舗の立退料を項目別に整理するための仮想例です。実際の相場や請求可能額を示すものではありません。

この例では、小計は家賃約36か月分です。ただし、これが最終的な立退料になるわけではありません。再利用できる設備や回避できる費用を控除し、返還される保証金を分けたうえで、借家権・場所的利益、原状回復免除、貸主と借主の正当事由の強さを検討します。

提示額を家賃月数へ換算する方法は、立退料は家賃何ヶ月分かを解説する記事をご確認ください。

裁判例から見る店舗・テナント立退料の金額の幅

店舗の裁判例では、賃料倍率だけでは説明しにくい金額差が生じています。以下は、相場を示す固定基準ではなく、どの事情が評価されたかを見るための例です。

令和元年12月5日判決のように、裁判所が鑑定結果をもとに複数の項目を分けて評価するケースがあります。一方、令和4年10月14日判決のように、裁判所が必要と考える額と貸主の申出上限が離れすぎているため、明渡し自体が認められないケースもあります。

立退料の鑑定が役立つ場面

借家権価格や家賃差額、開発利益、営業損失の評価が高額で対立している場合は、不動産鑑定や会計資料に基づく専門的な試算が役立つことがあります。ただし、鑑定書を出せばその金額がそのまま認められるわけではなく、前提となる物件比較、評価方式、営業データの妥当性が検討されます。

貸主から立退料を提示されたときの検算手順

口頭の「一式○万円」だけで合意すると、後から原状回復費や保証金の扱いで争いになりやすくなります。署名前に、何が立退料に含まれ、何が別に精算されるかを明確にしてください。

店舗・テナントの立ち退き料に関するよくある質問

店舗なら家賃2〜3年分を必ず請求できますか？

必ず請求できるわけではありません。家賃2〜3年分は粗い目安であり、法律上の最低額・上限ではありません。必要な移転費、営業損失、造作、家賃差額などを積み上げ、正当事由と合わせて検討します。

売上の何か月分を営業補償として請求できますか？

売上高全額に一律の月数を掛ける方法は適切とは限りません。仕入れなどの変動費、休業中も続く固定費、実際の利益、合理的な休業期間、顧客喪失を分けて試算します。

造作買取請求と立退料を両方求められますか？

要件を満たせば別の法的構成として問題になることはあります。ただし、同じ造作の価値や再設置費を重複して評価しないようにし、契約上の放棄特約や貸主の同意も確認します。

建物を解体するなら原状回復をしなくてよいですか？

自動的に免除されるとは限りません。解体予定と契約条項を踏まえて交渉し、どこまで撤去するか、残置を認めるか、費用を誰が負担するかを合意書に明記します。

店舗の立退料に不動産鑑定は必須ですか？

必須ではありません。まず契約書、決算資料、代替物件、工事見積を整理します。借家権価格や家賃差額の評価が高額で争われる場合、複数の評価方式を比較する必要がある場合に鑑定を検討します。

まとめ｜店舗の立退料相場は家賃倍率と実損の両方から検算する

店舗・テナントの立ち退き料は、家賃の2〜3年分という数字だけでは判断できません。業種・立地・営業実績・設備・移転先・休業期間を踏まえ、移転費、家賃差額、内装・造作、営業補償、原状回復条件を項目別に整理することが重要です。

通知を受けた直後に金額へ同意する必要はありません。契約書、直近の決算・月次資料、代替物件、内装・移転見積を整理し、営業を再開できる条件を数字にしたうえで返答してください。

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店舗の立退料を検討するときは、相場の全体像、費目、家賃倍率、民間立退料と補償金の違いも併せて確認すると整理しやすくなります。

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