テナントの立退料｜事業者が請求できる費目（営業補償・造作・移転費など）

店舗・事務所・クリニック・美容室などのテナントが立ち退きを求められた場合、事業者に生じる損失は、単なる引越費用だけではありません。移転先の契約費用、内装・造作・設備の再設置、休業中の利益や固定費、移転後の減収、顧客への告知など、営業を再開するまでに複数の費用と不利益が生じます。

もっとも、テナントの立退料には法律で定められた一律の算定式がなく、すべての損失を当然に請求できるわけでもありません。普通借家では、貸主の正当事由の強さと借主の営業上の必要性を踏まえ、退去による不利益をどこまで金銭で調整するかが問題になります。

この記事では、テナント立退料の金額レンジではなく、事業者が交渉対象として検討する費目と、その金額を裏付ける資料を中心に解説します。

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テナントの立退料は一律の相場では決まらない

普通借家の貸主が更新を拒絶し、または期間の定めのない建物賃貸借を解約するには、借地借家法上の正当事由が必要です。正当事由は、貸主と借主が建物を使用する必要性、賃貸借の経過、建物の利用状況や現況、立退料などの財産上の給付の申出を総合して判断します。

そのため、テナント立退料は、単独の計算問題ではありません。貸主の建替え・耐震化・自己使用などの必要性が強いのか、借主の営業がその場所にどれほど依存しているのか、代替物件があるのか、移転による損失をどの程度補う必要があるのかを一体として検討します。正当事由の判断要素は、借地借家法の正当事由と立退料による補完で詳しく解説しています。

立退料が必ず発生する独立の請求権とは限らない

貸主から退去を求められた借主に、常に独立した立退料請求権が発生するわけではありません。実務上は、借主が明渡しに同意する条件として損失補償を求め、貸主の正当事由の有無や明渡しの必要性と併せて交渉するのが一般的です。

また、裁判で立退料が考慮される場合でも、明渡しによって生じる損失の全額が必ず補償されるとは限りません。立退料は、双方の利害を調整し、正当事由を補完するために必要な範囲で定められます。

退去要求の根拠によって立退料の前提が変わる

テナントが立退料として検討する主な費目

テナントの立退料は、費目ごとに必要額と根拠資料を整理すると、貸主に説明しやすくなります。次の項目は代表例であり、業種、契約、移転計画によって必要性が変わります。

移転費・新規契約費は実際の見積りで固める

移転先の契約に必要な初期費用

移転先を借りるには、礼金、仲介手数料、保証会社費用、火災保険料、契約事務手数料、保証金などが必要です。現在の店舗より賃料が高い場合には、保証金の必要額も増えることがあります。

ただし、保証金や敷金は契約終了時の返還が予定される金銭であり、礼金や仲介手数料と同じ意味で最終的な損失になるとは限りません。移転時に必要な資金として交渉するのか、返還されない費用として請求するのかを分けて説明すると、計算が明確になります。

什器・在庫・機械の移転と再設置

飲食店の厨房機器、美容室の給排水設備、クリニックの医療機器、工場の機械、事務所のサーバーなどは、一般の引越し業者だけでは移転できないことがあります。撤去、養生、運搬、据付、配線・配管、調整、試運転、廃棄を工程ごとに見積もります。

設備が移転先に入らない、移設するとメーカー保証が切れる、移設費が新品購入費を上回るといった事情がある場合は、その根拠を業者の意見書や見積書に記載してもらうと説明しやすくなります。可能であれば、条件をそろえた複数社の見積りを取得します。

賃料差額は同等物件との比較が出発点

現在の賃料が周辺相場より低い場合、同等の店舗へ移転すると賃料負担が増えることがあります。賃料差額を検討するときは、単に最も高い物件と比較するのではなく、面積、階数、路面性、駅距離、商圏、用途、営業時間、設備容量などが近い物件を選びます。

差額を何年間みるかに法定の一律基準はありません。移転による不利益を緩和するのに必要な期間、契約更新の見込み、事業計画などを踏まえ、相当な期間を説明する必要があります。

営業補償・休業補償は売上ではなく損失を説明する

テナントの立退料で「営業補償」と呼ばれる項目には、休業期間中の利益減少、固定費、従業員対応、移転後の減収、顧客喪失などが含まれることがあります。ただし、売上高は仕入れや変動費を含むため、売上高そのものを全額損失として請求するのは通常適切ではありません。

休業期間中の利益と固定費

移転工事や許認可手続のため営業を休止する場合は、通常の営業を続けていれば得られたと見込まれる利益と、休業中も支出する家賃、人件費、リース料、保険料、通信費などの固定費を整理します。変動費を控除せず売上だけを基礎にすると、実際の損失を超える計算になりやすいため注意が必要です。

休業期間は、借主が希望する期間ではなく、物件選定、設計、行政協議、工事、検査、設備搬入、営業再開準備に通常必要な期間を工程表で示します。工期短縮が可能か、仮店舗や段階移転で損失を減らせるかも検討します。

移転後の減収と顧客喪失

飲食店、美容室、クリニック、小売店などは、立地、認知、通行量、近隣顧客との関係が売上に影響します。移転後の減収を主張する場合は、長期間の売上推移、来店地域、予約経路、店舗別実績、リピート率などから、移転との因果関係を説明します。

一方、オンライン販売が中心である、固定客が遠方から来店する、複数店舗があるなど、立地依存性が低い事情は減収見込みを小さくする方向に働くことがあります。自社に不利な事情も含め、現実的な予測を作ることが重要です。

営業廃止・転業の損失は特に慎重に検討する

移転先が見つからず廃業せざるを得ない場合には、在庫処分、取引契約の解約、従業員への対応、設備処分などが問題になります。ただし、経営者が廃業を選択したというだけで、将来利益の全額が立退料になるわけではありません。

許認可上同一商圏で移転できない、特殊設備を設置できる物件がない、主要顧客との契約上移転が困難であるなど、立退きと廃業・転業との因果関係を具体的に示す必要があります。

造作・内装・設備は三つの視点で整理する

テナントの造作や内装は、立退料の中でも争いになりやすい項目です。開業時の工事費をそのまま請求するのではなく、現在の価値、移設可能性、移転先で必要な工事、契約上の扱いを分けて検討します。

既存造作の残存価値と撤去・廃棄費

既存の内装・造作がまだ使用可能であるのに退去で廃棄せざるを得ない場合は、取得時期、取得費、耐用年数、減価償却、修繕状況、移設可能性を確認します。帳簿上の価額がゼロでも、営業上の使用価値が直ちにゼロになるとは限りませんが、開業時の新品価格をそのまま現在価値とすることもできません。

移転先で同等の営業を再開するための工事費

移転先で必要な内装工事は、現店舗の工事費と同額になるとは限りません。物件の形状、設備容量、スケルトンか居抜きか、貸主指定工事の有無などで費用が変わります。移転候補物件を前提に、設計図と見積書を作成すると具体性が高まります。

造作買取請求権の要件

借地借家法上、賃貸人の同意を得て建物に付加した造作などについて、契約終了時に造作買取請求権が問題になることがあります。ただし、店舗にある物すべてが造作に当たるわけではなく、建物への付加の程度、客観的な便益、賃貸人の同意、契約条項、終了原因などを確認する必要があります。

また、造作買取請求権は、移転先の内装工事費を全額負担させる制度ではありません。造作の買取り、既存造作の価値、撤去費、新規内装費を同時に主張する場合は、同じ損失を重ねていないか調整します。

原状回復・敷金・保証金は立退料と分けて精算する

立退料の合意をしても、原状回復費、敷金・保証金の返還、未払賃料・共益費などが自動的に解決するわけではありません。立退料の提示額に何が含まれているのかを確認し、別項目として精算条件を合意書に記載します。

建て替え・取り壊しでは原状回復免除を交渉できることがある

貸主が退去後すぐに建物を解体する場合、通常どおりのスケルトン工事をしても、その工事が建物利用に役立たないことがあります。契約上の原状回復義務があるとしても、解体計画、残置可能な造作、アスベストや指定業者の問題を確認し、全部または一部の免除を交渉する余地があります。

反対に、解体まで長期間再賃貸する、建物の一部だけを工事するなどの事情があれば、貸主が原状回復を求める合理性が残ることもあります。建替えという理由だけで当然に免除されると決めつけないことが必要です。

営業用物件でも通常損耗の特約は具体性が問題になる

大阪高裁平成18年5月23日判決は、営業用貸室についても、一般的な原状回復条項だけでは通常損耗まで賃借人に負担させる特約が明確に合意されたとは認めませんでした。ただし、事業用賃貸借では個別の契約条項、工事区分、説明・交渉経緯が重視されるため、契約書を具体的に確認する必要があります。

敷金・保証金の返還と原状回復の整理は、立退料と敷金・原状回復の関係で詳しく解説しています。

立退料の金額を裏付ける資料

立退料交渉では、費目の名称よりも、資料の具体性が重要です。少なくとも次の資料を整理し、どの請求項目を裏付けるのか対応させます。

売上や利益は、通知を受けた直前の一時点だけでなく、複数年・複数月の推移を確認します。繁忙期だけを切り取る、赤字月を除外するなど、都合のよい期間だけを使うと信用性が下がります。特殊要因がある場合は、その理由を資料とともに説明します。

費目を積み上げるときの計算手順

請求額を作るときは、最初から希望する総額を決めて費目を後付けするのではなく、移転計画と資料から順に積み上げます。

二重計上になりやすい組合せ

店舗・テナントの金額レンジや裁判例の相場を確認したい場合は、店舗・テナントの立ち退き料の相場をご覧ください。本記事では、相場の数字を当てはめる前の費目と資料の整理を主眼としています。

裁判例から分かるテナント立退料の考え方

裁判例の金額は、契約、営業、建物、立地、貸主の計画、鑑定内容によって変わります。金額だけを自社に当てはめるのではなく、どの事情と資料が評価されたかを確認することが重要です。

東京地裁令和元年12月5日判決のように高額な立退料が認められた事案がある一方、金額は営業規模や建替計画、鑑定、立地依存性などに基づくものです。「同じ業種だから同額」「家賃が近いから同じ倍率」とは判断できません。

テナントの立退料交渉の進め方

貸主から退去通知を受けたら、提示額への回答を急ぐより、契約、事業継続、移転費用の順に確認します。交渉中も、賃料支払や契約上の義務を安易に止めないことが重要です。

費目の示し方、期限交渉、貸主への回答方法は、立ち退き料を増額する交渉方法と資料も参考にしてください。

金額以外に合意書へ入れる条件

テナントの立退料に関するよくある質問

休業期間の売上を全額請求できますか？

通常は、売上高をそのまま損失とはしません。売上から仕入れ等の変動費を控除した利益、休業中も支出する固定費、従業員対応などを分けて検討します。休業期間も、工事や許認可に必要な合理的期間を資料で示します。

テナント立退料は家賃の何か月分ですか？

法定の月数はありません。賃料倍率は交渉上の参考になることがありますが、飲食店、事務所、クリニック、美容室などで必要な工事や営業損失が異なります。費目別の積上げと正当事由の強弱を併せて判断します。

開業時の内装費を全額請求できますか？

開業時の支出額がそのまま現在の損失になるわけではありません。経過年数、減価償却、現状、移設可能性、移転先で必要な工事、造作買取請求権の要件を確認します。工事承諾書、請求書、写真、固定資産台帳が重要です。

貸主の提示額が低くても先に退去してよいですか？

先に退去すると、立退料が未合意のまま賃貸借が終了した、借主が任意に解約したなどと争われるおそれがあります。移転を急ぐ事情がある場合でも、立退料請求を留保すること、退去理由、支払条件をできる限り書面で確認してから進めます。

見積書は一社分だけで足りますか？

専門性が高く一社しか対応できない場合を除き、条件をそろえた複数社の見積りがある方が、費用の相当性を説明しやすくなります。単価だけでなく、工事範囲、除外項目、追加費用、工期を比較してください。

まとめ

テナントの立退料は、居住用の引越費用より多くの論点を含みます。家賃の倍率や他社の獲得額だけで判断せず、営業を継続するために必要な費用と、移転によって失う利益を費目別に整理することが出発点です。

退去期限が迫るほど、候補物件の選択肢が減り、見積りや営業損失の検討も不十分になりやすくなります。通知書を受け取った段階で、契約書、直近の決算書、内装・設備資料、移転候補の見積りをそろえてください。

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