立退料は、賃貸住宅では家賃の6〜12ヶ月分と説明されることが多いものの、法律で「何ヶ月分」と決まっているわけではありません。家賃6ヶ月分は最低額ではなく、12ヶ月分も上限ではありません。
提示額が妥当かを判断するには、まず金額を家賃の月数に換算し、次に引越し費用、新居の契約費用、家賃差額などの実費と照合します。そのうえで、貸主が退去を求める理由や、借主がその物件を使い続ける必要性も確認します。
この記事では、「立退料は家賃何ヶ月分か」という疑問に絞り、6ヶ月・12ヶ月という目安の読み方、提示額の計算方法、目安を超える場合や下回る場合、家賃10ヶ月分とされた裁判例を解説します。
- 賃貸住宅の6〜12ヶ月分は粗い目安にすぎない
- 店舗・テナントは住宅と同じ月数では判断しない
- 敷金返還と立退料を分けて月数を計算する
- 実費と正当事由を確認して提示額を検算する
- 裁判例の月数を自分のケースへ機械的に当てはめない
坂尾陽弁護士
2009年 京都大学法学部卒業
2011年 京都大学法科大学院修了
2011年 司法試験合格
2012年～2016年 森・濱田松本法律事務所所属
2016年～ アイシア法律事務所開業
Contents
立退料は家賃何ヶ月分？賃貸住宅では6〜12ヶ月分が一つの目安
普通借家の賃貸住宅で貸主都合の退去を求められた場合、立退料は家賃の6〜12ヶ月分程度と紹介されることが多くあります。たとえば月額家賃が8万円なら48万〜96万円、月額家賃が10万円なら60万〜120万円です。
| 現在の月額家賃 | 家賃6ヶ月分 | 家賃12ヶ月分 |
|---|---|---|
| 6万円 | 36万円 | 72万円 |
| 8万円 | 48万円 | 96万円 |
| 10万円 | 60万円 | 120万円 |
| 15万円 | 90万円 | 180万円 |
ただし、この表は提示額を検算するための入口です。実際の立退料は、現在の家賃だけではなく、移転先の賃料、引越し費用、初期費用、物件の探しやすさ、退去を求める理由などによって変わります。
家賃6ヶ月分を支払えば必ず退去させられる、借主は必ず12ヶ月分を請求できる、というルールはありません。
店舗・テナントは家賃の月数だけで判断しにくい
店舗・テナントでは、内装・造作・設備の再設置、休業、顧客の減少、移転広告などが加わるため、住宅より高額になることがあります。家賃2〜3年分などと説明されることもありますが、これも法定基準ではありません。
事業用物件では、月数よりも営業への影響と必要費用の根拠が重要です。詳しくは、店舗・テナントの立ち退き料の相場と営業補償をご確認ください。
家賃何ヶ月分という目安だけで立退料が決まらない理由
普通借家について貸主が更新を拒絶したり解約を申し入れたりする場合、借地借家法28条の正当事由が問題になります。正当事由は、貸主と借主が建物を必要とする事情、賃貸借の経過、建物の利用状況・現況、立退料などの財産上の給付を総合して判断します。
立退料は、単なる引越し代ではなく、貸主側の正当事由を補完し、明渡しによる借主の不利益を調整する要素です。そのため、同じ家賃10万円の物件でも、貸主の理由や借主の事情が違えば、妥当と考えられる金額は変わります。
立退料の相場全体と物件別の考え方は、立ち退き料の相場・内訳・計算方法の総合解説で整理しています。
初回提示額・合意額・裁判上の金額は同じではない
| 金額の段階 | 意味 | 確認すべき点 |
|---|---|---|
| 貸主の初回提示額 | 交渉開始時の提案 | 必要費用を調査する前の金額でないか |
| 話し合いによる合意額 | 金額と退去条件を当事者が調整した結果 | 賃料免除、原状回復、退去期限などを含むか |
| 裁判で考慮される額 | 正当事由を補完するための財産上の給付 | 事案の事情と裁判所の判断理由 |
インターネット上の「家賃何ヶ月分」という数字を比較するときは、どの段階の金額なのかを確認してください。貸主の初回提示例と裁判例を並べても、同じ意味の相場にはなりません。
提示された立退料を家賃何ヶ月分か計算する方法
提示額を家賃の月数へ直す基本式は、次のとおりです。
立退料として追加で受け取る金額 ÷ 現在の月額家賃 ＝ 家賃の何ヶ月分か
たとえば、現在の家賃が8万円で、立退料として72万円を提示された場合は、72万円÷8万円＝9となり、家賃9ヶ月分です。
敷金返還・未払賃料の精算は立退料から分ける
貸主から「総額100万円」と説明されても、その中に返還される敷金や保証金が含まれている場合があります。敷金の返還は、本来、未払賃料や原状回復費などを精算した残額を返すものであり、立退料そのものとは別です。
家賃8万円のケースで、現金68万円、賃料2ヶ月分の免除16万円、返還予定の敷金16万円を合わせて「100万円相当」と説明されたとします。この場合、追加の経済的条件は現金68万円と賃料免除16万円の合計84万円、家賃10.5ヶ月分です。敷金返還まで含めて12.5ヶ月分と数えると、条件を過大に見積もることになります。
立退料、敷金・保証金の返還、賃料免除、原状回復費の免除、未払金の精算を別々に記載してもらうと、実質的な条件を比較しやすくなります。
月数を出した後に実費と照合する
家賃月数を計算したら、次に転居によって生じる費用を積み上げます。
- 引越し・設備移設費：
運送、梱包、エアコン、電話・インターネットなどの移設費を見積もります。 - 新居の返還されない初期費用：
礼金、仲介手数料、保証料、保険料などを確認します。 - 家賃差額：
同程度の代替物件へ移ることで増える家賃を、合理的な期間で試算します。 - 代替物件特有の追加費用：
駐車場、通学・通勤、介護・通院、ペット、バリアフリーなどの条件を確認します。
費目別の整理方法と必要資料は、立ち退き費用と立退料の内訳で詳しく解説しています。
家賃6ヶ月分では少ないケース・12ヶ月分を超えるケース
家賃倍率は、現在家賃を分母にするため、現行家賃が周辺相場より低いケースでは特に注意が必要です。家賃が安いほど、同じ移転費用でも家賃換算の月数は大きくなります。
家賃6ヶ月分では不足しやすい事情
- 新居の家賃が大きく上がる：
現在家賃が長年据え置かれ、近隣相場との差が広がっている場合です。 - 礼金・仲介手数料・保証料が高い：
引越し代だけでなく、返還されない契約費用が重くなります。 - 同条件の代替物件が少ない：
学区、駐車場、ペット、介護、通院などの条件が影響します。 - 退去期限が短い：
繁忙期の引越し、仮住まい、二重家賃などが必要になることがあります。 - 現在の物件への依存が強い：
長期居住や地域との結び付きが強く、生活再建の負担が大きい場合です。
家賃12ヶ月分も上限ではない
実費だけで家賃12ヶ月分を超える場合や、借主側の使用継続の必要性が高い場合には、12ヶ月分を超える条件が検討されることがあります。反対に、貸主の建替え必要性が具体的で、近隣に同条件の物件があり、移転負担が小さい場合には、12ヶ月分より低い金額で調整されることもあります。
賃貸住宅に絞った相場と検算手順は、アパート・マンションなど賃貸住宅の立ち退き料相場をご覧ください。
立退料が家賃6ヶ月分未満または0円となる場面
普通借家の貸主都合による立退きでも、正当事由が強く、借主の移転負担が小さければ、6ヶ月分未満で合意することはあり得ます。また、有効な定期建物賃貸借の期間満了、重大な賃料滞納・契約違反による解除、借主からの自主的な解約などは、普通借家の貸主都合による更新拒絶とは前提が異なり、立退料が当然に発生するわけではありません。
契約書の名称だけで判断せず、定期借家の要件や解除理由が実際に備わっているかを確認する必要があります。
裁判例では家賃10ヶ月分とされたケースもある
東京地裁令和3年12月15日判決では、月額賃料5万3,000円の建物について、貸主側が30万円を提示していました。30万円は家賃約5.7ヶ月分です。
裁判所は、借主が同程度の規模・賃料の物件へ転居する際の費用などを考慮すると、家賃半年程度では不十分として、家賃10ヶ月分に当たる53万円を、正当事由を補完する立退料としました。
もっとも、この事案では、建物の耐震性が著しく低かったこと、借主の居住期間が5年未満だったこと、周辺に同程度の代替物件があるとみられたことに加え、転貸借関係という特殊性もありました。したがって、この判決から「立退料は原則10ヶ月分」と一般化することはできません。
同じ家賃でも、建物の状態、貸主・借主の必要性、入居期間、代替物件、移転費用が異なれば結論も変わります。
立退料の提示を受けたときの確認手順
「家賃○ヶ月分を支払う」と提示されたときは、次の順番で確認してください。
- 契約の種類を確認する：
普通借家か定期借家か、貸主が主張する終了理由は何かを確認します。 - 提示条件を項目別に分ける：
立退料、敷金返還、賃料免除、原状回復、未払金の精算を区別します。 - 純粋な立退料を家賃月数へ換算する：
提示額が6ヶ月、9ヶ月、12ヶ月などのどこに位置するかを把握します。 - 代替物件と実費を調べる：
募集図面、初期費用明細、引越し見積りを集めて積み上げます。 - 貸主・借主双方の事情を整理する：
建替え計画、建物の状態、生活・営業上の必要性を確認します。 - 金額以外の条件を合意書へ入れる：
支払日、退去日、鍵の引渡し、敷金、原状回復、違約金を明記します。
家賃倍率が目安の範囲内でも、実費に足りなければ、その不足項目と資料を示して条件を再検討する必要があります。逆に、実費と条件を十分に賄える場合は、月数だけを理由に交渉を長引かせることが得策とは限りません。
立退料を受け取る前に先に明け渡す内容になっていないか、振込確認と鍵の引渡しをどの順番で行うかを具体的に定めてください。
立退料と家賃月数に関するよくある質問
家賃6ヶ月分を提示されたら承諾すべきですか？
6ヶ月分という数字だけでは判断できません。引越し費用、新居の返還されない初期費用、家賃差額などを試算し、提示額で賄えるかを確認してください。貸主の理由や借主側の移転困難性も判断材料です。
家賃12ヶ月分なら必ず妥当ですか？
必ずではありません。現行家賃が低く、移転先の家賃差額が大きい場合や、特殊な条件の代替物件が必要な場合には不足することがあります。一方、実費が小さく貸主側の事情が強い場合には、12ヶ月分が相対的に高い条件となることもあります。
月数を計算するとき、共益費や管理費も家賃に含めますか？
法定の計算式はないため、一律の扱いはありません。まず契約書上の賃料を基準に粗く換算し、共益費・管理費や駐車場代など、移転によって増える実際の月額負担は別項目として確認すると整理しやすくなります。
敷金の返還は家賃何ヶ月分に含めてよいですか？
原則として、敷金返還は立退料と分けて考えます。敷金は借主の債務を精算した残額の返還であり、追加の補償とは性質が異なります。合意書でも別項目にしてください。
店舗でも家賃12ヶ月分を基準にできますか？
店舗では、内装・設備、休業、顧客減少などが大きいため、住宅の6〜12ヶ月分をそのまま当てはめるのは適切ではありません。事業への影響を費目ごとに計算し、決算書、売上資料、工事見積りなどで裏付けます。
まとめ｜家賃何ヶ月分かを計算した後、実費と正当事由を確認する
立退料は、賃貸住宅で家賃6〜12ヶ月分と紹介されることが多いものの、その月数は法定基準ではありません。提示額を家賃倍率へ直すだけでなく、その金額で転居費用を賄えるか、貸主・借主双方の事情を適切に反映しているかを確認する必要があります。
- 家賃6〜12ヶ月分は検算用の粗い目安
- 敷金返還は立退料と分けて計算する
- 家賃差額や初期費用を積み上げる
- 12ヶ月分を超える場合も6ヶ月分未満の場合もある
- 裁判例の月数は事案の事情とセットで読む
提示額の内訳が不明なときは、合計額だけで承諾せず、現金、賃料免除、敷金返還、原状回復の扱いを分けた書面を求めてください。資料をそろえてから検討すれば、家賃月数という数字に振り回されにくくなります。
坂尾陽弁護士
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