賃貸借契約の更新時期が近づいたタイミングで、貸主（大家）から「次回は更新しない」「契約満了で退去してほしい（更新拒絶）」と言われることがあります。テナント（店舗・事務所・工場など）にとって移転は売上や取引先に直結するため、まずは落ち着いて契約の種類と手続を整理することが重要です。
普通借家（いわゆる通常の賃貸借）であれば、貸主が更新拒絶で契約を終わらせるには、原則として①通知期限（満了の1年前〜6か月前）と②正当事由が必要です。そして、正当事由が「足りない／微妙」なケースほど、立退料（広い意味では移転補償等の金銭給付を含む）の提示・交渉が結論を左右しやすくなります。
この記事では、賃貸借の更新拒絶に必要な正当事由の考え方と、借主側が損をしないための交渉ポイントをまとめます（居住用は要点のみ）。なお、賃料滞納など重大な契約違反がある場合は「更新拒絶」ではなく解除（契約違反による終了）が問題になりやすく、立退料の見通しも変わります。
更新拒絶は「理由」を議論する前に、まず「契約の種類」と「通知期限」を確認すると、取れる選択肢がはっきりします。
- 更新拒絶は、満了の1年前〜6か月前の間に通知が必要（外れると原則として法定更新）。
- 更新拒絶・解約申入れには、原則として正当事由（総合考慮）が必要。
- 正当事由が弱いほど、立退料の上積みで調整されやすい（逆に強いほど減額方向）。
- 定期借家は更新の仕組みが異なり、基本的に立退料を「権利」として期待しにくい。
更新拒絶と言われたら最初に確認する3つのこと
「更新しない」と言われても、直ちに退去義務が確定するわけではありません。まずは次の3点をチェックしてください。
- 契約が「普通借家」か「定期借家」か：定期借家は更新がなく、期間満了で終了するのが原則です。普通借家は更新が前提で、貸主の更新拒絶には制約があります。
- 契約満了日と、通知が「いつ到達したか」：更新拒絶は「出した日」ではなく、原則として借主に到達した日が重要です（後から争いになる典型ポイント）。
- 更新拒絶の理由が何か：建物の建替え・自己使用・売却など、理由によって正当事由の評価や交渉設計が変わります。
ここが整理できたら、次に「更新拒絶」と似ている手続（解約申入れ／解除）との違いを押さえます。
更新拒絶・解約申入れ・解除の違い
言葉が似ていて混同されがちですが、法的な扱いが大きく異なります。
更新拒絶
期間の定めがある普通借家で、貸主が「更新しない」として期間満了で終わらせようとするものです。原則として通知期限と正当事由が必要です。
解約申入れ
期間の定めがない普通借家（または、法定更新で期間の定めがなくなった後）で、貸主が契約終了を申し入れるものです。こちらも原則として正当事由が必要で、申入れから6か月経過で終了するのが基本形です。
解除
賃料滞納や用法違反など、借主側の契約違反を理由に契約を終わらせる手続です。更新拒絶・解約申入れとは別の論点になり、立退料が出にくい（または大きく減り得る）ケースがあります。立退料がもらえない典型は立退料ゼロと言われたときの対処法で整理しています。
例：満了日が3月31日の契約で、更新拒絶通知が「9月30日（6か月前）」までに到達しなければ、原則として法定更新になります。その場合、貸主が契約終了を目指すなら、以後は更新拒絶ではなく解約申入れで進む形になりやすいです。
通知期限（1年〜6か月前）と、通知が遅れた場合の扱い
更新拒絶の通知は、「いつでも出せる」わけではありません。普通借家の更新拒絶は、一般に契約期間満了の1年前から6か月前までの間に通知する必要があります。
期限を外した場合、原則として契約は法定更新され、借主は引き続き使用できる可能性が高いです。貸主側が「もう満了だから出ていけ」と迫ってきても、手続の瑕疵（期限徒過）があるかどうかで状況は変わります。
ただし、法定更新になったとしても、貸主がその後に解約申入れへ切り替える余地はあります。実務では、ここから「退去時期」と「補償（立退料）」の交渉になりやすいので、早めに資料をそろえて戦略を立てることが重要です。
正当事由は「総合考慮」：借主側で強くできるポイント
更新拒絶（または解約申入れ）が有効になるかは、貸主・借主双方の事情を総合考慮して判断されます。大枠は、次のような要素です。
- 貸主・借主それぞれの使用の必要性（どちらが、どれだけその建物を必要としているか）
- 賃貸借の経過（契約年数、更新の経緯、トラブルの有無など）
- 建物の利用状況・現況（使用実態、老朽化、耐震性、修繕状況など）
- 立退料など財産上の給付の申出（明渡し条件として提示された金銭）
正当事由の詳しい判断枠組みや裁判例は、正当事由の判断ポイントと具体的な裁判例でより深く解説しています。ここでは、借主側で「強くできる」実務ポイントを絞ります。
借主側の「必要性」を具体化する
事業用テナントでは、単に「営業している」だけでなく、その場所でなければ成り立たない事情を具体化するほど交渉上有利になりやすいです（例：固定客の導線、近隣との取引関係、設備・許認可、搬入動線、近隣住民への説明コスト等）。
裁判例が示す方向性（例）
裁判例は個別事情で結論が変わりますが、方向性としては次のような傾向が見られます。
- 東京高裁昭和50年4月22日判決：貸主側の「売却して換価したい」といった事情だけでは、正当事由として足りないとされた例があります。
- 東京高裁昭和54年3月28日判決：正当事由は、当事者双方の利害など諸事情を総合して比較衡量するという考え方が示された例があります。
- 東京地裁令和元年12月5日判決：明渡しの必要性や建物の事情に加え、約4,000万円超の立退料の支払いを条件として正当事由が補完された例があります（事案により金額は大きく変動します）。
つまり、「理由がある／ない」の二択ではなく、正当事由の強弱に応じて立退料で調整される構造になりやすい、というのが実務感覚です。
立退料が必要になるケースと、交渉の組み立て方
借主側から見ると、更新拒絶の局面は大きく2段階に分けて考えると整理しやすいです。
- 段階1：更新拒絶がそもそも通るか（通知期限／正当事由）
- 段階2：退去するとして、条件をどう最適化するか（退去時期／立退料／原状回復など）
正当事由が弱いほど、貸主は「立退料を積む」ことで合意形成を図る必要が出やすく、借主はその分、条件交渉の余地が生まれます。逆に、正当事由が強いほど（例：危険な老朽化が客観資料で裏付けられる等）、立退料は減額方向になりやすいです。
事業用テナントで問題になりやすい立退料の内訳（移転費・内装/造作・休業損失・賃料差額・保証金等）は、ケース別にテナントの立退料で請求できる費目で詳しく解説しています。金額の相場感や算定の考え方は立退料の相場・計算（算定パターン）が参考になります。
定期借家の場合：更新拒絶ではなく「期間満了」
定期借家（定期建物賃貸借）は、更新がなく、原則として期間満了で終了します。したがって、普通借家のように「更新拒絶に正当事由が必要」という構造にはなりません。
また、契約期間が1年以上の定期借家では、貸主は満了の1年前から6か月前までの間に「満了で終了する」旨の通知をする必要があります（通知がないと、直ちに終了を主張できないことがあります）。
もっとも、実務上は、移転準備の猶予や補償の話し合いが行われることもあります。ただ、普通借家に比べると借主側は厳しくなりやすいため、早めに見通しを立てるのが現実的です。
借主側の実務対応：初動から合意までのチェックリスト
交渉を有利に進めるには、初動で「証拠」と「見積り」を押さえることが重要です。
- 書面（通知書・契約書・更新書類）を保管：到達日が分かる封筒や配達証明があると強いです。
- その場で退去合意しない：口頭合意や覚書は、後から撤回が難しくなることがあります。
- 移転コストの概算を作る：移転先の候補、内装工事、引っ越し、休業期間などを見積って「数字」で示す。
- 交渉の落としどころを設計：退去期限の延長・賃料減額・原状回復の整理・立退料など、条件をパッケージで提案する。
手続の全体像（内容証明、交渉、調停・訴訟まで）は立退料請求の流れにまとめています。
まとめ
- 普通借家の更新拒絶には、原則として通知期限（満了の1年前〜6か月前）と正当事由が必要。
- 通知が遅いと法定更新になりやすく、以後は解約申入れの問題として交渉が続くことがある。
- 正当事由は総合考慮で、強弱に応じて立退料で調整されやすい。
- 定期借家は更新がなく、普通借家より借主側は厳しい（ただし通知ルールは別途あり）。
次にやること
更新拒絶の話が出たら、まずは①契約の種類（普通借家／定期借家）、②満了日と通知到達日、③貸主の理由を整理し、移転コストの概算も早めに作っておくと交渉が進めやすくなります。
更新拒絶は、手続の瑕疵（期限）と正当事由の強弱で展開が変わります。事実関係を整理してから、条件交渉に入るのが安全です。