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立ち退きの正当事由の判断ポイントと具体的な裁判例

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立ち退きの正当事由の判断ポイントと具体的な裁判例

あなたが長年事業を営んでいた物件について、オーナーが変わって新しいオーナーから立ち退きを求められてどうすればいいか分からず途方に暮れているかもしれません。

この記事では、立ち退きを拒否したい場合にどのような事情があれば立ち退きをしなければならないのか(賃貸借契約終了の正当事由はどんなときに認められるのか)、具体的な裁判例としてどのようなものがあるかを解説します。

事業者様・テナント様の立ち退き料請求案件を数多く取り扱っている弁護士の経験に照らして解説します。

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1. はじめに

あなたが賃料を滞納している等の契約違反をしている場合は立ち退きをしなければならないのはやむを得ません。もっとも、一時的な滞納や軽微な契約違反を口実に立ち退きを求められたり、あなたに契約違反がない場合でも立ち退きを求められることがあります。例えば、建物を取り壊して売却する目的、建物老朽化を理由に建て替えたい等の目的といった、大家さんの都合によって立ち退きを求めてくることがあります。

しかし、借主としてのあなたの地位は決して弱いものでありません。借主は借地借家法で強く保護されており、しかも、あなたが物件で店舗・飲食店等の事業を営んでいる場合はその建物を借り続ける必要がある場合がほとんどです。

そのため、大家さんがあなたとの賃貸借契約を終了させる場合には一定の手続と契約終了を求めるための正当事由が必要となります。そして、十分な正当事由が認められないのに、貸主がどうしても立ち退きを求める場合は、正当事由を補完するために立ち退き料の支払いが必要となることがあります。

以下では賃貸借契約終了における正当事由および立ち退き料について詳しく説明します。

2. 立ち退きを求められた場合の手続き

2.-(1) 建物の賃貸借…継続するのが原則

建物の賃貸借は期間が満了しても契約が継続されるのが原則です。賃貸借契約の更新のされ方には以下のようなものがあります。

①合意による更新の場合

通常はこの場合が多く、貸主・借主間の事前の合意によって契約を更新します。2年程度の賃貸借契約期間が満了する前に合意により再度2年程度の賃貸借契約をする場合がこれに当たります。

②自動更新の契約がなされている場合

契約書に自動更新条項がある場合です。貸主・借主の双方から異議がないまま2年程度の契約期間が満了すると、満了時から新たな同じ内容の賃貸借契約が発生します。2年間の賃貸借契約に自動更新条項がある場合、また新たに2年の賃貸借契約が結ばれることになります。

③法定更新

更新の合意がされないまま契約期間が満了した場合でも、契約は継続します。これを法定更新といい、法定更新後は契約が「期間の定めのない契約」になります。

※期間の定めのない賃貸借契約の貸主はいつでも解約の申し入れができるようになり、申し入れをしたときから6か月が経過すると契約が終了します。ただし、解約の申し入れに「正当事由」(後ほど説明します)がないときには契約は終了しません。

ここでのポイントは、契約書上は賃貸借期間が定められていたり、自動更新の条項がない場合でも借地借家法に基づいて法律上賃貸借契約が更新されるということです。

2.-(2) 借主は立ち退かなければならないのか~契約解除の手続き~

では、どのような場合に借主は立ち退かなければならないのでしょうか。前述のように賃貸借契約は継続が原則となるため、以下の条件がそろった場合にのみ立ち退きの義務が生じます。

第一に、貸主は事前に借主への通知をしなければなりません。期間の定めのある場合(2年間など契約期間が定められているケース)では、貸主は契約期間が満了する1年前から6か月前までの間に借主に対して更新を拒絶する旨の通知をする必要があります。

契約の期間の定めがない場合では、いつでも解約の申し入れをすることができますが、解約は6か月後になります。つまり、6か月前に通知があって初めて立ち退かなければなりません。

3. 貸主が契約更新を拒絶するには~正当事由の存在~

次に、更新を拒絶する又は解約を申し入れるための正当事由が必要です。これは、物件を貸すのを止めることが「正当」であることを要するということです。

貸主が賃貸借契約を更新拒絶したい理由は、賃貸していた建物を貸主自身で使う必要があるという場合や老朽化による取り壊しなどさまざまです。しかし、「正当事由」たりうるかの判断は貸主側の事情のみを判断材料とするわけではなく、借主側の事情も考慮して判断されます。借主側の、家族と一緒に住んでいる、店舗として長年使用している、などの事情も大きな判断材料となるのです。

賃貸借契約の更新拒絶や解除における「正当事由」が認められるか否かで考慮される具体的基準としては、以下があげられます。

3.-(1)     貸主と借主のどちらに建物使用の必要性が大きいか

貸主と借主のどちらがその建物を使用する必要性が大きいかが最大の考慮要素となります。貸主側では居住の必要性や新店舗の設置、建物売却の必要性などがあげられますが、借主側でも家族の居住や仕事場としての必要性、店舗として利用する必要性などがあげられます。借主・貸主ともに、その場所・その建物でなければならないのか、つまり代替性が考慮されます。

3.-(2)     現在の建物の使用状況

これは物件使用の必要性とも大きくかかわってくることですが、借主が現在建物をどの程度使用しているのかも、賃貸借解除の正当事由たりうるかの判断材料として考慮されます。借主がいくつもほかに店舗や事務所を経営していてその建物をあまり使用していない、などの事情があると正当事由は認められやすくなります。

3.-(3)     賃貸借の状況

家賃の支払い状況(滞納等がないか)、敷金・礼金の交付状況、近隣の住民に迷惑が掛かっていないかなどが考慮されます。あなたが借主として賃料を滞納している、などの事情があると、貸主側の正当事由は認められやすくなります。

3.-(4)     建物の状態

震災時における倒壊の危険や火災時の耐火性が乏しいなど、防災上の危険がある場合には正当事由が認められやすくなります。建物の老朽化による建て替えの必要なども正当事由の補完要素になります。

以上で正当事由が認められない場合には、正当事由に至るに足りない部分を立ち退き料の支払いによって補完することになります。

3.-(5) 立ち退き料の支払い~正当事由が認められない場合の補完~

貸主側の、建物を取り壊して新たにマンションを建てたい、更地にして売却したい、などの理由のみでは正当事由が認められることは少なく、借主の権利が保護されています。貸主は、前述のとおり、正当事由に至るに足りない分は立ち退き料(後ほど詳しく取り上げます)を支払うことで借主の経済的損失を補うことになります。ただし、正当事由が認められないにも関わらず立ち退き料の支払いだけで賃貸借契約の更新拒絶や解除を主張することはできないため、借主は正当事由の存否を争うことで立ち退きを逃れられる場合があります。

4. 建物賃貸借における立ち退き料の相場

賃貸借における正当事由の補てんとしての立ち退き料はケースごとに異なり、個々の状況ごとに考えなければなりません。同じ賃料であったとしてもその建物の利用用途や、物件で営む事業の経営状況により立ち退き料は大きく異なってきます。

高額な立ち退き料が得られるケースとしては、賃貸借が店舗や事務所等の経営のためになされている場合です。それは、立ち退き料が借主の経済的損失を考慮して決められることが多く、立ち退きにかかった費用と立ち退かなければ得られたはずの利益分が考慮されていることが理由です。

4.-(1)     移転にかかる費用

引越しにかかる費用や新店舗設置に伴う工事に関する費用、店舗の移転を知らせる費用等、店舗や事務所の立ち退きで実際に借主にかかる費用です。例えば、飲食店では移転先の厨房設備や内装工事等に多額の費用が必要となるため、立ち退き料も高額になる傾向があります。

4.-(2)     営業補償

営業場所の移転を余儀なくされた借主は、移転により営業を廃止もしくは一時的に休止しなければならないことが多いため、その借主の経済的損失を補償する必要があります。営業補償の立ち退き料は、移転期間に営業をしていたなら得られるはずだった利益や従業員の給料、移転によって営業が悪化した際の補償などが含まれます。

また、店舗や飲食店では長年営業していることでリピーターがいる場合があります。とくに飲食店は商圏が限られており、移転するとお得意様を失うリスクが高いです。従って、営業補償の金額も高額になることがあります。

4.-(3)     資産価値増加分の分配

借主が使用することにより、賃貸借した建物の資産価値が上がることがあります。そこで、貸主と借主の公平の見地から、資産価値の増加分のうち借主に配分されるべき貢献分(借家権価格)を賃貸借の立ち退き料に含めることがあります。

4.-(4)     慰謝料

経営してきた店舗や事務所を立ち退かなければならないことへの慰謝料が認められることがあります。店舗が長期間その場所で経営されていて愛着があるなどの事情がある場合に認められやすくなります。

5. 立ち退きに関する具体的な裁判例

前述のとおり賃貸借の立ち退き料にはっきりとした相場はありません。以下では実際の事例で賃貸借解除の正当事由が認められたか否か、および立ち退き料の額についてみていきましょう。

5.-(1)     建物老朽化を理由に立ち退きを求められたケース

店舗兼住居として建物を使用していた借主に対して貸主が建物の老朽化を理由として建物明け渡しを請求した事例では当該建物が朽廃した状態ではないとして賃貸借契約を立ち退き料なしで解約できる正当事由は認められないとしています。

その一方で、地震での倒壊の危険性が高いことから大規模な改修が必要不可欠であるにも関わらず、補修費用が莫大であるなど貸主にそれを求めるのが酷であるとして、賃貸借契約の終了に際しての立ち退き料を720万円として正当事由の補完を認めています。

5.-(2)     耐震性の欠如を理由に明渡しを求められたケース

建物の一室を事務所として使用していた借主に対して貸主が建物の老朽化と耐震上の危険を理由に明け渡しを求めた事例で、建物が築50年を経過しており老朽化が進んでいる現状、大地震により大きな被害を受ける可能性があること、および近隣の建物についてはすでに開発のための取り壊しが進み本件建物についても2室を除き立ち退き済みであることから、立ち退きの必要性を認めています。

一方で借主側も本件建物のある地域での営業を行うメリットが大きいことから、立ち退き料なしでの正当事由は認められないとしつつ、借家権価格の鑑定結果を主な判断材料として311万円の立ち退き料で正当事由の補完を認めています。

6. まとめ

・賃貸借契約は継続するのが原則であり、たとえ更新をしなかった場合でも期間の定めのない形で契約は継続します。

貸主が賃貸借契約の更新拒絶や解除をする場合でも無条件で切る訳ではありません。事前の通知(6か月前)の手続きが必要であり、さらに正当事由の存在や(正当事由の補完としての)立ち退き料の支払いが必要となります。

立ち退き料に一律の相場はなく、移転にかかる費用や営業利益等を考慮して個別具体的に適正な立ち退き料の金額が決まります。裁判例でも立ち退きを認められる場合でも、数百万円程度の立ち退き料を得られることが少なくありません。もし立ち退きを求められた場合は是非この記事を参考にしてください。

また、店舗や飲食店等の事業物件で立ち退きを求められた場合は弁護士が交渉すれば高額な立ち退き料が認められることも少なくありません。事業用物件の立退き案件については法律相談と見積りは無料です。正式にご依頼いただくまでは費用は一切発生しません。弁護士直通の電話による無料法律相談も行っております。まずはお気軽にお問合せください。

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