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立ち退き問題の解決事例

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立ち退き問題の解決事例

1.     遊興施設の立ち退き料:600万円提示→5000万円に増額

ご依頼主様 70代/男性
利用用途 テナントビルにおいて遊興施設を経営
当初提示額 約600万円
獲得金額 約5000万円
解決期間 約3年
ポイント 都心開発を理由として立ち退きを求められた事案ですが、経営状況が非常に良かったため立ち退きを拒否することをご依頼主様は希望されました。

大家から立ち退き料を提示されましたが、概ね月額家賃の半年分程度の600万円でした。立ち退きを拒否したいご依頼主様としては到底納得できる金額ではないため弁護士に相談されました。

弁護士が相談を受けたところ立ち退き料相場は月額家賃40~50か月程度と思われました。しかし、ご依頼主様は立ち退き料増額ももちろんのこと、できるだけ立ち退きを拒否したいご意向でした。

そこで弁護士が徹底的に立ち退きを拒否して裁判を行いました。必ずしも弁護士=裁判ではありませんが、立ち退き期間を延長するためには裁判も有効な手段です。裁判をすれば裁判期間は立ち退きをする必要がないため立ち退き期間を2~3年程度延長できるためです。

最終的に、立ち退き期間を3年間延長するとともに、立ち退き料を5000万円獲得すること、及び退去準備期間の家賃免除・現状回復費免除等の有利な条件で解決できました。

2.     テナント貸しの事案:当初立ち退き料なしが弁護士の介入1か月で800万円に

ご依頼主様 50代/男性
利用用途 スーパーにおいて魚屋(ケース貸し)
当初提示額 なし
獲得金額 約800万円
ポイント ご依頼主様(50代・男性)は、スーパー内で魚屋の営業をしていました。大家はスーパーの廃業・建替えを理由として退去通知をしました。

一般的にスーパーや百貨店内のテナントはケース貸しと言われ、借地借家法の適用が問題となることがあります。本件でも、スーパー側からはスーパー内のテナントはケース貸しであり、契約解除をするだけなので立ち退き料は支払わないと言われた事案です。ご依頼主様としては営業中の魚屋を廃業するのに立ち退き料を貰えないのは到底納得できないと考えて弁護士に相談されました。

弁護士が立ち退きの交渉を行ったところ、スーパー側にも契約書上の弱みがあることが分かりました。また、スーパーはテナントを退去させて早期に建替えを行いたい事情があったため、立ち退き料請求を弁護士からされた以上は立ち退き料を支払わざるを得ないと考えました。

本件は、相場としては立ち退き料を支払う義務がないと回答する弁護士もいるかもしれません。しかし、私たちは、テナント貸しの契約条項を指摘し、徹底的に争えばスーパー側も早期建替えができないことを踏まえた説得を行いました。

建物取壊し期日が迫っていたことから、約1か月程度の交渉で最終的には800万円の立ち退き料を獲得することができました。

3.     印刷業の事務所:立ち退き料1500万円を獲得

ご依頼主様 50代/男性
利用用途 一軒家で印刷業の経営
当初提示額 なし
獲得 約1500万円
ポイント ご依頼主様(50代・男性)は、ご両親の時代から長年印刷業を経営されてきました。印刷業を営むためには設備投資等が必要であり、一軒家の増改築を繰り返しておられました。

しかし、オーナーチェンジに伴って老朽化等を理由として立ち退きを求められました。しかし、ご依頼主様は家業として印刷業を営んでおられ、様々な設備投資そしておられた以上は簡単に立ち退きに応じることはできませんでした。不動産業者とご自身でお話されたところ、物件の状況等に比べて高額な500万円の立ち退き料を提示されました。

しかし、ご依頼主様としてもう少し立ち退き料を増額できないかと考えて弁護士にご相談されました。弁護士が適正な立ち退き料相場を算定したところ、提示額はご自身で交渉された結果としては比較的高額だと分かりました。

しかし、弁護士が増額交渉をすれば弁護士基準の立ち退き料相場を獲得し、立ち退き料を増額できる見込みが十分にありました。ご自身で立ち退き料の増額交渉をして上手く行かないときでも弁護士が交渉をすれば大幅に立ち退き料を増額できることがあります。大家や不動産屋としても、弁護士が出てきた以上は立ち退き料増額に応じなければならないと考えるのです。

本件でも、弁護士が事実関係を調査し、法律・裁判例を踏まえて交渉を行ったところ最終的に約1500万円の立ち退き料を獲得し、弁護士に依頼することで立ち退き料を約1000万円増額することができました。

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